(2021) Model de economisire fiscală: reguli pentru închirierea către rude

Închirierea la preț redus către rude cu regimul său fiscal avantajos oferă posibilitatea de a solicita pierderi din închiriere și leasing. Acestea rezultă de obicei din amortizare și dobânzile la credite în legătură cu o chirie redusă. Dacă respectați anumite reguli la închirierea către copii, puteți deduce cheltuielile integral ca cheltuieli de publicitate, în timp ce trebuie să plătiți impozit doar pe veniturile din chirie reduse. Modelul de economisire fiscală funcționează și în cazul închirierii către copii aflați în întreținere.

La 1.1.2021 a apărut o noutate importantă:

• Dacă chiria convenită este de cel puțin 66 % din chiria medie locală, cheltuielile pot fi deduse integral ca cheltuieli de publicitate.
• Dacă chiria convenită este între 50 % și 66 % din chiria medie, trebuie verificată intenția de a obține venituri și este necesară o prognoză de profit:
• Dacă prognoza de profit este pozitivă, cheltuielile de publicitate pot fi deduse integral.
• Dacă prognoza de profit este negativă, cheltuielile de publicitate trebuie împărțite și pot fi deduse doar proporțional.
• Dacă chiria convenită este mai mică de 50 % din chiria medie locală, utilizarea trebuie împărțită într-o parte plătită și una neplătită. Cheltuielile pot fi deduse ca cheltuieli de publicitate doar în funcție de partea plătită.

În prezent, Curtea Federală Fiscală a decis că o închiriere la preț redus către un copil aflat în întreținere poate fi recunoscută fiscal dacă rezistă unei comparații cu terții. Aceasta înseamnă că contractul de închiriere a fost încheiat în mod valabil din punct de vedere juridic și că atât structura, cât și punerea în aplicare efectivă a celor convenite corespund celor obișnuite între terți. Acest lucru presupune ca obligațiile principale ale părților contractante să fie clar și fără echivoc convenite și să fie puse în aplicare conform celor convenite, chiar și în cazul închirierii către rude. "Cerințele pentru a demonstra seriozitatea structurilor contractuale între persoane apropiate sunt stricte" (Hotărârea BFH din 16.2.2016, IX R 28/15).

În cazul hotărârii, contractul de închiriere cu copilul nu a fost recunoscut, deoarece fiica nu a plătit efectiv chirie. Mai degrabă, părinții au compensat chiria cu dreptul de întreținere al fiicei și i-au plătit doar diferența în numerar. Acesta este un caz de întreținere în natură sub formă de locuință. Nu a avut loc o diminuare a activelor la fiica în calitate de chiriaș și o creștere a activelor la părinți în calitate de proprietari. Prin urmare, deoarece nu există o utilizare plătită, relația de închiriere nu este recunoscută, iar cheltuielile sau pierderile nu sunt recunoscute ca cheltuieli de publicitate.

 

Chiria medie locală poate fi găsită în general în grila de chirii locală. Dar ce se întâmplă dacă există un apartament comparabil în aceeași clădire, care este închiriat către terți și a cărui chirie diferă de grila de chirii locală? Trebuie să se ia în considerare această chirie comparativă pentru verificarea pragului de 50 % sau 66 % sau totuși grila de chirii?

În octombrie 2019, Tribunalul Fiscal din Turingia a decis că, pentru comparația cu chiria medie locală, trebuie luată în considerare chiria pe care proprietarul o percepe de la un chiriaș străin care utilizează un apartament comparabil în aceeași clădire (hotărârea din 22.10.2019, 3 K 316/19). Împotriva hotărârii a fost depus un recurs la Curtea Federală Fiscală. Și iată că: Proprietarul a avut succes.

Potrivit judecătorilor financiari supremi: Chiria medie locală pentru verificarea pragului de 66 % trebuie determinată pe baza grilei de chirii. Dacă nu se poate folosi o grilă de chirii sau nu există, chiria medie locală poate fi determinată printr-un raport, prin informații dintr-o bază de date de chirii sau pe baza chiriilor pentru cel puțin trei apartamente comparabile (hotărârea BFH din 22.2.2021, IX R 7/20).