Ce pot deduce ca cheltuieli aferente?
Toate cheltuielile pe care le aveți în legătură cu proprietatea închiriată pot fi deduse ca cheltuieli aferente venitului. Acestea includ în special următoarele costuri:
- Costuri de administrare
- Costuri pentru agenți imobiliari, taxe de întreținere, anunțuri sau servicii de închiriere
- Dobânzi pentru un credit
- Amortizare
- Impozit pe proprietate
- Taxe de administrare a contului, dobânzi de descoperire de cont etc.
- Asigurări (răspundere civilă, incendiu, apă etc.)
- Costuri de electricitate pentru iluminatul casei
- Încălzire și apă caldă
- Costuri pentru canalizare, colectare gunoi, coșar, curățenie stradală
- Costuri pentru administrator (inclusiv administrarea și curățenia casei)
- Deplasări la locuință, la agentul imobiliar sau la adunarea proprietarilor
- Reparații estetice
Important
Costurile suplimentare pe care le decontați cu chiriașii pot fi declarate ca cheltuieli aferente în declarația fiscală numai dacă le înregistrați și ca venituri din închiriere și leasing.
(2021): Ce pot deduce ca cheltuieli aferente?
Ce sunt cheltuielile aferente legate de închirierea unei proprietăți?
Din veniturile dumneavoastră din închiriere și leasing, puteți deduce cheltuielile aferente. Cheltuielile aferente sunt costuri care servesc la achiziționarea, asigurarea și întreținerea proprietății.
Aceste cheltuieli aferente sunt deduse din veniturile din chirii. Un rezultat pozitiv, adică un profit, crește suma impozitului dumneavoastră. Un rezultat negativ duce la o economie de impozit.
O pierdere fiscală din închiriere și leasing, cauzată de cheltuieli mari de publicitate, poate fi compensată cu alte venituri pozitive. Momentul relevant pentru înregistrarea cheltuielilor de publicitate în declarația fiscală este momentul plății. Când au apărut cheltuielile sau când ați primit factura nu contează, de obicei.
Puteți deduce cheltuieli legate de închiriere chiar dacă proprietatea nu este încă închiriată. Cu toate acestea, trebuie să existe o intenție de închiriere. Dacă faceți acest lucru, administrația fiscală va recunoaște inițial costurile, dar va emite decizia fiscală doar provizoriu. Dacă nu închiriați proprietatea, administrația fiscală poate retrage deducerea cheltuielilor aferente.
(2021): Ce sunt cheltuielile aferente legate de închirierea unei proprietăți?
Cum ar trebui evaluat comisionul agentului imobiliar pentru proprietari?
Conform legislației anterioare, proprietarul putea angaja un agent imobiliar, dar comisionul agentului de până la două chirii nete la rece plus TVA trebuia plătit întotdeauna de viitorul chiriaș. Aceste costuri se adăugau la chiria adesea deja mare și la cauțiunea de închiriere care trebuia plătit pentru noua relație de închiriere.
În prezent, "Legea de modificare a dreptului de închiriere (MietNovG)" din 21.4.2015 stabilește că, începând cu 1.6.2015, se aplică așa-numitul principiu al comanditarului: cine angajează agentul trebuie să-l plătească. Conform noii reglementări, în general, nu chiriașii, ci proprietarii sunt cei care suportă comisionul agentului.
Proprietarul poate deduce comisionul agentului ca cheltuieli de publicitate din veniturile din închiriere. În "Legea privind reglementarea intermedierii locuințelor (WoVermRG)" este acum stabilit următoarele:
Dacă proprietarul a angajat un agent pentru a găsi un chiriaș potrivit, chiriașul nu este în niciun caz obligat să plătească comisionul. Acordurile de transferare a obligației de plată a comisionului către chiriaș sunt nule. Încălcările de către agenții imobiliari ale interdicției de a solicita o taxă de la persoana care caută o locuință pot fi sancționate cu amenzi.
Contractele de intermediere a locuințelor trebuie încheiate în formă scrisă (de exemplu, e-mail) pentru a fi valabile. Acest lucru are scopul de a evita de la început neclaritățile privind încheierea contractului. Dacă un contract de intermediere nu este încheiat în formă scrisă, contractul este nul conform § 125 fraza 1 BGB.
Contractele de agent imobiliar între o persoană care caută o locuință și agent sunt încheiate doar dacă agentul obține exclusiv datorită contractului cu persoana care caută locuința respectivă, pentru care se încheie în final contractul de închiriere.
Wichtig
Persoana care caută o locuință și care contactează agentul ca urmare a unui anunț imobiliar nu poate fi obligată să plătească. Conform noii legislații, un agent acționează în interesul unei persoane care caută o locuință doar dacă caută locuința exclusiv pentru aceasta și în interesul acesteia. Numai atunci persoana care caută locuința este "comanditarul".
Sunt interzise în mod expres tranzacțiile de eludare care ar duce la faptul că proprietarul plătește inițial taxa de intermediere, dar transferă costurile în alt mod asupra persoanei care caută locuința.
Se clarifică faptul că un transfer contractual al costurilor către persoana care caută locuința este nul (§ 2 alin. 5 nr. 2 WoVermRG). În plus, § 4a alin. 2 fraza 2 WoVermRG împiedică deja, conform legislației actuale, ca reglementările de protecție a chiriașilor să fie eludate, de exemplu, prin plăți excesive pentru instalații sau mobilier cedat.
(2021): Cum ar trebui evaluat comisionul agentului imobiliar pentru proprietari?
Cum sunt tratate costurile unei bucătării încorporate?
O bucătărie încorporată nu este considerată un bun economic unitar conform opiniei juridice anterioare, ci constă din diferite componente care reprezintă bunuri economice independente. Trebuie făcută distincția între chiuvetă și aragaz, pe de o parte, și celelalte elemente de bucătărie, pe de altă parte.
- Chiuveta și aragazul sunt părți componente ale clădirii, necesare pentru utilizarea clădirii în scopuri rezidențiale. Prin urmare, aceste costuri fac parte din costurile de construcție ale clădirii și sunt amortizate împreună cu aceasta. Dacă chiuveta și aragazul sunt înlocuite, cheltuielile sunt cheltuieli de întreținere și pot fi deduse integral ca cheltuieli de publicitate din închiriere.
- Restul părților bucătăriei încorporate sunt bunuri economice independente. Costurile de achiziție pot fi deduse ca cheltuieli aferente din închiriere. Dacă costurile de achiziție depășesc 410 Euro (fără TVA), acestea trebuie amortizate pe durata de utilizare preconizată. Dacă o bucătărie încorporată existentă este înlocuită cu una nouă, costurile de achiziție nu sunt cheltuieli de întreținere și, prin urmare, nu pot fi deduse integral. Noua bucătărie încorporată trebuie amortizată normal.
În prezent, Curtea Federală Fiscală și-a abandonat punctul de vedere anterior și a stabilit noi reguli pentru tratamentul fiscal al bucătăriilor încorporate în apartamentele închiriate: chiuveta și aragazul nu mai sunt considerate părți componente ale clădirii, ci sunt acum părți 'normale' ale bucătăriei încorporate. Bucătăria încorporată este considerată un bun economic unitar, care trebuie amortizat pe o perioadă de 10 ani. Acest lucru se aplică atât la prima achiziție, cât și la o reînnoire (Hotărârea BFH din 3.8.2016, IX R 14/15, publicată la 7.12.2016). Schimbarea jurisprudenței înseamnă o deteriorare semnificativă pentru proprietari: aceștia nu mai pot deduce imediat ca cheltuieli aferente componentele individuale ale bucătăriei încorporate, de exemplu aparatele electrice, cu o valoare sub 800,01 Euro (fără TVA), ci trebuie să amortizeze întreaga bucătărie încorporată pe 10 ani, astfel încât doar 10% pe an pot fi considerate cheltuieli de publicitate.
Lohnsteuer kompakt
În continuare, o bucătărie încorporată poate fi considerată în mod excepțional ca parte esențială a clădirii. Pentru aceasta, bucătăria încorporată trebuie să fie fixată de clădire și să nu poată fi separată fără a distruge o parte sau alta. Acest lucru se presupune "dacă bucătăria încorporată este integrată în locul destinat ei și este unită cu pereții clădirii care o înconjoară (pereți laterali și perete din spate)." În acest caz, costurile de achiziție sunt atribuite costurilor de construcție ale clădirii și sunt amortizate cu 2% pe an; costurile pentru o reînnoire sunt cheltuieli de întreținere și pot fi deduse integral ca cheltuieli aferente închirierii (Hotărârea BFH din 1.12.1970, VI R 358/69).
(2021): Cum sunt tratate costurile unei bucătării încorporate?
Sichern Sie sich einfach die volle Steuererstattung, die Ihnen zusteht!
Nur Lohnsteuer kompakt bietet Ihnen:
- Persönliche Steuertipps im Wert von 312 Euro (Durchschnitt)
- Verständliche Eingabehilfen und Erklärungen
- Import aus jeder beliebigen anderen Steuersoftware
- Schnelle Antworten bei Fragen
Jetzt kostenlos testen
