Ce trebuie să știu despre închirierea unei locuințe de vacanță?
Dacă doriți să deduceți fiscal căsuța de vacanță, trebuie să depășiți uneori obstacole mari, deoarece fiscul contribuie doar dacă accentul proprietății este pe închiriere. Pentru aceasta, trebuie să demonstrați intenția de a obține profit la biroul fiscal. Cheltuielile și pierderile unei proprietăți de vacanță pot fi deduse fiscal doar dacă obținerea de profit din închiriere este prioritară. Aici apare însă problema majoră. Dacă nu puteți convinge biroul fiscal că doriți să obțineți profit din închirierea locuinței de vacanță, acesta va considera activitatea ca fiind "hobby" și nu veți obține nicio economie fiscală. Cel mai simplu mod de a demonstra intenția de a obține profit este să nu folosiți deloc locuința de vacanță la început. Puteți demonstra acest lucru biroului fiscal, de exemplu, cu un contract de intermediere care exclude utilizarea proprie pentru întregul an. În plus, trebuie să demonstrați biroului fiscal intenția de a obține profit din închiriere:
Conform unei decizii a Curții Federale Fiscale (Az: IX R 57/02), proprietatea ar trebui să fie închiriată cel puțin 75% din timpul de închiriere obișnuit în zonă. Dacă un astfel de timp de închiriere nu poate fi atins, o prognoză de venituri pe un orizont de timp de 30 de ani trebuie să stabilească faptul că în această perioadă se poate obține un excedent de chirie (BFH: Az IX R 97/00). Această prognoză de venituri trebuie depusă și dacă proprietatea de vacanță urmează să fie utilizată și privat. Dacă prognoza arată că nu se așteaptă un excedent în perioada de 30 de ani, cheltuielile de publicitate nu vor fi recunoscute.
În acest caz, nici veniturile din chirie nu trebuie impozitate. Dacă prognoza de venituri are un rezultat pozitiv, biroul fiscal trebuie să recunoască costurile. Perioadele de închiriere deductibile sunt comparate cu perioadele de utilizare proprie nedeductibile. Cu cât durata de închiriere este mai lungă, cu atât mai mult se poate deduce. De asemenea, perioadele de neocupare pot fi incluse în perioada de închiriere, de exemplu, dacă s-a stabilit exact în prealabil când va fi utilizată locuința de vacanță. În caz contrar, perioadele de neocupare vor fi împărțite proporțional cu raportul dintre închiriere și utilizare proprie.
Care sunt cifrele concrete? Recent, Curtea Federală Fiscală a abordat această problemă și a pronunțat o hotărâre care ar putea ajuta proprietarii afectați de locuințe de vacanță. La determinarea etalonului pentru ratele de ocupare, trebuie luat în considerare doar timpul de închiriere obișnuit în zonă pentru locuințele de vacanță, nu și pentru toate unitățile de cazare dintr-un oraș. Prin urmare, etalonul este semnificativ mai mic decât a presupus administrația fiscală (BFH-Urteil vom 26.5.2020, IX R 33/19).
Dacă biroul fiscal recunoaște toate punctele, costurile de achiziție și finanțare, precum și încălzirea, electricitatea sau reparațiile pot fi deduse fiscal. Deoarece, în special în primii ani, de exemplu din cauza dobânzilor la credite, cheltuielile depășesc veniturile, pierderea poate reduce venitul impozabil.
Actual: Curtea Federală Fiscală a clarificat cum se procedează dacă un proprietar deține o casă de vacanță cu mai multe apartamente care au fost utilizate diferit de-a lungul anilor, de exemplu, inițial pentru închiriere pe termen lung și ulterior ca locuință de vacanță. Trebuie verificată intenția de a obține profit pentru fiecare apartament separat sau pentru întreaga proprietate?
Curtea Federală Fiscală a decis că fiecare apartament contează. De asemenea, a decis că, în cazul unei schimbări de utilizare, trebuie reevaluată posibilitatea de a obține un excedent total. Acesta este cazul, de exemplu, când un apartament este inițial închiriat pe termen lung, apoi renovat și ulterior utilizat ca locuință de vacanță (BFH-Urteil vom 8.1.2019, IX R 37/17).
Clasificarea fiscală a închirierii locuințelor de vacanță
Actual: În cazul închirierii unei locuințe de vacanță, se poate pune întrebarea dacă se obțin venituri din închiriere și leasing sau venituri din activitate comercială. În cel de-al doilea caz, poate apărea impozitul pe activități comerciale, dar mai ales locuința ar fi întotdeauna "supusă impozitării" și un câștig din vânzarea locuinței ar fi impozabil chiar și în afara perioadei de speculație de zece ani. Administrația fiscală dispune că o activitate comercială este considerată atunci când locuința de vacanță este utilizată ca hotel sau închirierea se face în stilul unei pensiuni. Este decisiv dacă, din cauza frecvenței schimbării oaspeților sau în legătură cu serviciile suplimentare oferite pe lângă utilizare, cum ar fi furnizarea de lenjerie și mobilier, curățarea camerelor, este necesară o organizare de afaceri similară cu cea din pensiuni (EStH H 15.7 (2) zu § 15 EStG).
Încă din 2020, Curtea Federală Fiscală a pronunțat o decizie remarcabilă: Proprietarul unei locuințe de vacanță nu obține venituri din activitate comercială dacă intermediarul însărcinat cu închirierea fiduciară o oferă în stil hotelier, dar are un interes economic propriu în poziția fiduciară, în special deoarece oferă servicii suplimentare tipice hotelului pe cont propriu sau pentru contul unor terți (BFH-Urteil vom 28.5.2020, IV R 10/18).
Situația de fapt: Reclamanta deține trei apartamente într-un complex mai mare. În cadrul acestuia este integrat un hotel. Închirierea apartamentelor se face printr-o societate de închiriere/intermediere către oaspeți de vacanță diferiți. Dacă este necesar, societatea poate închiria apartamentele ca camere de hotel și, în acest caz, poate oferi servicii suplimentare, cum ar fi mic dejun, demipensiune sau pensiune completă, curățenie zilnică cu schimb de prosoape și lenjerie de pat. Societatea a facturat oaspeților, în anii în cauză, costurile pentru sejurul la hotel, inclusiv mic dejun și servicii suplimentare (de exemplu, taxă de stațiune, loc de parcare, animale de companie etc.) în nume propriu. De asemenea, a decontat comisioanele cu portalurile de rezervare. A emis proprietarilor rapoarte trimestriale.
În final, a returnat reclamantei sumele nete, după deducerea "proporției pentru lenjerie", "proporției pentru curățenie finală/servicii hoteliere" și "proporției F&B", minus comisionul. Biroul fiscal și instanța fiscală au considerat închirierea ca fiind o activitate comercială, deoarece apartamentele nu au fost închiriate ca locuințe de vacanță, ci ca camere de hotel. Curtea Federală Fiscală are o altă opinie.
Interpunerea unui intermediar comercial nu conduce automat la faptul că și proprietarul desfășoară o activitate comercială. Este decisiv în ce măsură, în persoana proprietarului, închirierea unei locuințe de vacanță este comparabilă cu o unitate de cazare comercială, având în vedere tipul obiectului închiriat și modul de închiriere. Acțiunile societății de închiriere/intermediere comercială nu pot fi atribuite reclamantei pe baza unei relații fiduciare sau a unei reprezentări juridice. Acest lucru este valabil - ca în cazul în litigiu - cel puțin atunci când societatea de închiriere/intermediere are un interes economic propriu semnificativ în poziția fiduciară. Deoarece reclamantei nu i s-au putut atribui acțiunile comerciale ale societății de închiriere, ea nu a obținut venituri comerciale din închirierea apartamentelor sale, ci venituri din închiriere și leasing.
(2023): Ce trebuie să știu despre închirierea unei locuințe de vacanță?
Ce trebuie să știu despre veniturile din chirii?
Ca proprietar, trebuie să declarați chiria netă și costurile suplimentare transferate chiriașilor ca venit suplimentar. Costurile aferente pot fi deduse ca cheltuieli de publicitate.
Exemple de venituri din chirii:
- Venituri din chirii pentru apartamente sau camere
- Venituri din chirii pentru garaje/locuri de parcare
- Costuri suplimentare transferate chiriașului
- Chirie pentru spații publicitare și locuri pentru automate
- Dobânzi la economii din contracte de economisire pentru locuințe
- Plată compensatorie de la un chiriaș în cazul încheierii anticipate a contractului de închiriere
- Arende pentru terenuri neconstruite
- Venituri dintr-un drept de superficie
În cazul veniturilor din chirii care sunt sub pragul de 520 de euro pe an (de exemplu, în cazul unei subînchirieri), puteți omite aceste informații în declarația fiscală. Veniturile până la acest prag, care provin dintr-o închiriere temporară, sunt scutite de impozitul pe venit. Acest lucru se aplică și subînchirierii temporare a unor părți din propria locuință închiriată. În acest caz, nu pot fi luate în considerare cheltuieli de publicitate corespunzătoare.
Notă: Începând cu 1.1.2024, se va introduce un nou prag de scutire fiscală pentru veniturile din închiriere: veniturile din închiriere și arendare vor rămâne neimpozitate, cu condiția ca suma totală a veniturilor să fie mai mică de 1.000 Euro (§ 3 Nr. 73 EStG, introdus prin "Legea oportunităților de creștere").
(2023): Ce trebuie să știu despre veniturile din chirii?
