De la ce sumă sunt impozabile tranzacțiile private de vânzare?
Dacă obțineți un profit din tranzacții de vânzare private, trebuie să îl declarați doar dacă depășește 600 Euro, deoarece până la această sumă se aplică o limită de scutire. Deoarece nu se acordă o sumă neimpozabilă, dacă obțineți un profit de 600 Euro sau mai mult, trebuie să impozitați întreaga sumă și nu doar partea care depășește limita de scutire.
Profitul din vânzare este inclus în venitul impozabil și este apoi impozitat la rata personală de impozitare. Impozitul reținut la sursă nu se aplică aici.
Pierderile din tranzacții de vânzare pot fi compensate doar cu câștiguri din aceeași categorie.
În cazul soților cu evaluare comună, fiecare partener beneficiază de limita de scutire. O limită de scutire neutilizată nu poate fi transferată partenerului.
(2023): De la ce sumă sunt impozabile tranzacțiile private de vânzare?
Cum calculez câștigul sau pierderea din vânzare?
Un câștig sau o pierdere dintr-o tranzacție de vânzare este, conform § 23 din Legea impozitului pe venit, diferența dintre prețul de vânzare pe de o parte și costurile de achiziție sau producție și cheltuielile aferente pe de altă parte.
Costurile de achiziție includ prețul de cumpărare pur și costurile suplimentare de achiziție. Costurile de achiziție sau producție sunt reduse cu amortizările (AfA), amortizările crescute și amortizările speciale, în măsura în care au fost deduse la calculul veniturilor. În cele din urmă, amortizarea dedusă este inversată.
Costurile suplimentare includ, de exemplu, costuri de consultanță, taxe de cumpărare, taxe telefonice sau costuri de transport, dar toate trebuie să fi fost generate în legătură cu achiziția. Cheltuielile publicitare trebuie repartizate proporțional dacă au fost generate și în legătură cu alte venituri.
(2023): Cum calculez câștigul sau pierderea din vânzare?
Locuință de vacanță: Este impozabilă vânzarea chiar și în cazul utilizării proprii?
Dacă vindeți reședința de vacanță sau apartamentul de vacanță, în anumite cazuri trebuie să plătiți impozit pe câștigul din vânzare. În principiu, vânzarea unei proprietăți este scutită de impozit după 10 ani. Cu toate acestea, dacă perioada dintre achiziție și vânzare nu depășește 10 ani, este vorba de o tranzacție privată de vânzare. Există o excepție dacă proprietatea a fost utilizată exclusiv în scopuri proprii de locuit în perioada dintre achiziție sau finalizare și vânzare sau în anul vânzării și în cei doi ani anteriori (§ 23 alin. 1 nr. 1 fraza 3 EStG).
Conform opiniei administrației fiscale, și în cazul vânzării unui apartament de vacanță sau a unei case de weekend în termenul de 10 ani, câștigul este scutit de impozit dacă ați utilizat locuința exclusiv în scopuri proprii de locuit între achiziție sau finalizare și momentul vânzării sau în anul vânzării și în cei doi ani anteriori.
Este chiar neimportant dacă locuința este goală în afara utilizării proprii. Ea este considerată "utilizată în scopuri proprii de locuit" chiar dacă este locuită doar temporar, dar vă este disponibilă ca locuință în restul timpului (scrisoarea BMF din 5.10.2000, BStBl. 2000 I p. 1383, pct. 22).
Curtea Fiscală din Köln a decis împotriva fiscului că în cazul unui apartament de vacanță, "utilizarea proprie" nu este considerată dacă acesta este utilizat în principal doar pentru sejururi de vacanță. Dacă un astfel de apartament de vacanță este vândut înainte de 10 ani, este vorba de o tranzacție privată de vânzare, iar câștigul din vânzare este impozabil ca "alte venituri" conform § 22 nr. 2 EStG (FG Köln din 18.10.2016, 8 K 3825/11, recurs IX R 37/16).
Cu toate acestea, Curtea Federală Fiscală a anulat decizia și a hotărât astfel: O clădire este considerată utilizată în scopuri proprii de locuit chiar dacă contribuabilul o locuiește doar temporar, cu condiția să îi fie disponibilă ca locuință în restul timpului. Prin urmare, sub § 23 alin. 1 fraza 1 nr. 1 fraza 3 EStG pot fi incluse și locuințele secundare, apartamentele de vacanță care nu sunt destinate închirierii și locuințele utilizate în cadrul unei gospodării duble (BFH din 27.06.2017, IX R 37/16 BStBl 2017 II p. 1192).
Recent, Curtea Fiscală din Münster a decis că, chiar dacă câștigul din vânzarea unui apartament de vacanță este impozabil, inventarul vândut împreună nu este inclus. Acesta nu este inclus în câștigul speculativ (decizia din 3.8.2020, 5 K 2493/18 E).
(2023): Locuință de vacanță: Este impozabilă vânzarea chiar și în cazul utilizării proprii?
Când este vânzarea unei proprietăți o tranzacție de vânzare privată?
Vânzarea unei proprietăți poate fi considerată o tranzacție de vânzare privată. Determinante sunt utilizarea proprietății și momentul vânzării.
Dacă vindeți o proprietate în termen de zece ani de la achiziție, trebuie să plătiți impozit pe profitul din vânzare la rata personală de impozitare. Totuși, acest lucru nu se aplică dacă ați utilizat-o în scopuri proprii de locuit. În acest caz, puteți vinde proprietatea fără ca profitul să fie impozitat.
Există excepții de la obligația fiscală pentru proprietățile utilizate în scopuri proprii (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Există două cazuri ("alternative") de distins:
Alternativa 1: Proprietatea a fost utilizată neîntrerupt în scopuri proprii de locuit între achiziție sau finalizare și vânzare.
Alternativa 2: Proprietatea a fost utilizată în anul vânzării și în cei doi ani anteriori în scopuri proprii de locuit. Nu este necesar ca această perioadă să cuprindă trei ani calendaristici întregi.
Curtea Federală Fiscală a decis că a doua alternativă - spre deosebire de prima alternativă - nu necesită exclusivitate de utilizare proprie. Nu contează durata utilizării proprii în primul și al treilea an. Doar în al doilea an utilizarea proprie trebuie să fi fost continuă. Prin urmare, o utilizare proprie pe termen scurt înainte de vânzarea unui apartament proprietate personală utilizat pe termen lung nu este dăunătoare (decizia din 3.9.2019, IX R 10/19).
Cazul: Reclamantul a achiziționat în 2006 un apartament pe care l-a utilizat continuu în scopuri proprii de locuit până în aprilie 2014 inclusiv și l-a vândut cu un contract de vânzare notarial din 17.12.2014. În perioada mai 2014 - data mutării sale - până la vânzare în decembrie 2014, reclamantul a închiriat apartamentul unor terți. Administrația fiscală a calculat un profit de vânzare impozabil de 44.338 EUR. Reclamantul a contestat acest lucru. În opinia sa, vânzarea nu era impozabilă, deoarece utilizase apartamentul în anul vânzării și în cei doi ani anteriori în scopuri proprii de locuit (a doua alternativă). Acțiunea împotriva acestui lucru a avut succes; Curtea Federală Fiscală a respins recursul administrației fiscale.
Motivare: A doua alternativă presupune ca apartamentul să fie utilizat în scopuri proprii de locuit în anul vânzării și în cei doi ani anteriori. Nu este necesar ca utilizarea în scopuri proprii de locuit să fi avut loc pe parcursul întregului an calendaristic în anul vânzării și în al doilea an înainte de vânzare; este suficientă o perioadă continuă de utilizare în scopuri proprii de locuit care se întinde pe trei ani calendaristici, fără a-i completa - cu excepția primului an înainte de vânzare ("anul calendaristic mijlociu") - în întregime.
Aceasta înseamnă: Este suficientă o utilizare continuă de un an și două zile - cu condiția ca utilizarea în scopuri proprii de locuit să se extindă pe întregul an calendaristic mijlociu, în timp ce utilizarea proprie în al doilea an înainte de vânzare și în anul vânzării trebuie să cuprindă doar o zi fiecare.
Vânzarea de imobile: În principiu, vânzarea unei proprietăți ca tranzacție de vânzare privată este supusă impozitării dacă are loc în termen de zece ani de la achiziție (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Cu toate acestea, există excepții: profitul din vânzare rămâne neimpozabil dacă proprietatea a fost utilizată continuu în scopuri proprii de locuit între achiziție sau finalizare și vânzare sau în anul vânzării și în cei doi ani anteriori.
Profit din biroul de acasă și locuința proprie: Curtea Federală Fiscală a decis că profitul aferent biroului de acasă din vânzarea locuinței proprii nu este supus impozitării speculative, cu condiția să se aplice una dintre prevederile de scutire menționate mai jos pentru locuința proprie. Această regulă se aplică chiar dacă anterior au fost deduse cheltuieli de publicitate pentru biroul de acasă (decizia BFH din 1.3.2021, IX R 27/19).
Utilizarea locuinței proprii după separare: Dar ce se întâmplă dacă soții se separă, unul se mută și locuința proprie care îi aparține este utilizată gratuit de celălalt (fost) soț sau de un copil până la vânzarea proprietății? Rămâne aceasta considerată "utilizare în scopuri proprii de locuit", astfel încât vânzarea locuinței proprii în termen de zece ani să rămână neimpozabilă? Tribunalul Fiscal Münster a decis că o utilizare gratuită de către fostul soț nu este considerată "utilizare în scopuri proprii de locuit" (decizia FG Münster din 19.5.2022, 8 K 19/20 E).
Vânzarea cotelor de coproprietate după divorț: Într-un alt caz, Curtea Federală Fiscală a decis că un fost soț care, în cadrul împărțirii bunurilor la divorț, își vinde cota de coproprietate asupra unei case familiale comune fostului soț, această vânzare poate fi supusă impozitării (decizia BFH din 14.2.2023, IX R 11/21).
Cazul: În 2008, soții au achiziționat împreună o casă familială pe care au locuit-o inițial împreună cu copilul lor. După probleme în căsnicie, soțul s-a mutat în 2015. Soția a rămas în casă cu copilul. Căsătoria a fost ulterior desfăcută. În cadrul împărțirii bunurilor în procesul de divorț, a apărut un conflict între soții separați cu privire la proprietate. Când soția a amenințat cu licitația, soțul și-a vândut în 2017 cota de coproprietate soției. Aceasta a continuat să folosească proprietatea ca locuință pentru ea și copilul comun.
Consecințe fiscale: Administrația fiscală a supus profitul din vânzarea cotei de coproprietate impozitului pe venit. Curtea Federală Fiscală a confirmat că este vorba despre o tranzacție de vânzare privată impozabilă. Acesta este cazul când o proprietate este vândută în termen de zece ani de la achiziție. Acest lucru se aplică și unei cote de coproprietate care, în cadrul împărțirii bunurilor după un divorț, este transferată de la un soț la altul. O vânzare nu este însă impozabilă dacă proprietatea a fost utilizată continuu de proprietar și membrii familiei sale în anii dintre achiziție și vânzare sau în anul vânzării și în cei doi ani anteriori. Un fost soț nu mai utilizează obiectul, asupra căruia are coproprietate, în scopuri de locuit dacă a plecat și doar fostul soț și copilul comun locuiesc acolo.
(2023): Când este vânzarea unei proprietăți o tranzacție de vânzare privată?
