Sprzedaż nieruchomości: Czy odsetki od zadłużenia są później odliczane?

W przypadku sprzedaży wynajmowanej nieruchomości uzyskane środki są zazwyczaj przeznaczane na spłatę pozostałego kredytu. Może się jednak zdarzyć, że wpływy ze sprzedaży nie wystarczą na spłatę zadłużenia - i kredyt nadal trzeba spłacać. Zjawisko to często występuje w przypadku modeli inwestycyjnych z nieruchomościami o niskiej wartości oraz obiektami inwestycyjnymi w nowych krajach związkowych. Należy rozróżnić następujące dwa przypadki:

(1)  Odsetki od zadłużenia na koszty nabycia/produkcji finansowane z zewnętrznych źródeł

Jeśli koszty nabycia lub produkcji nieruchomości były finansowane z kredytu i wpływy ze sprzedaży nie wystarczają na spłatę, dalsze odsetki od zadłużenia mogą być odliczone jako koszty uzyskania przychodu z wynajmu i dzierżawy. Związek między pozostałym zadłużeniem a wcześniejszymi dochodami z wynajmu utrzymuje się po sprzedaży, jeśli wpływy ze sprzedaży nie wystarczają na spłatę kredytu (wyrok BFH z 20.6.2012, IX R 67/10).

(2)  Odsetki od zadłużenia na finansowane z zewnętrznych źródeł koszty utrzymania

Jeśli rozległe prace remontowe były finansowane z kredytu, stanowią one koszty utrzymania i były odliczane jako koszty uzyskania przychodu w okresie wynajmu, np. modernizacja mieszkania, wymiana instalacji grzewczej, wymiana dachu.

• W przypadku sprzedaży nieruchomości przed 2014 rokiem odsetki od zadłużenia mogły - i nadal mogą - być odliczane jako koszty uzyskania przychodu po zakończeniu wynajmu lub sprzedaży domu. Nie miało znaczenia, jak wykorzystano wpływy ze sprzedaży (wyrok BFH z 12.10.2005, IX R 28/04).
• W przypadku sprzedaży nieruchomości po 1.1.2014 obowiązuje zaostrzone przepisy: Odsetki od zadłużenia na finansowane z kredytu koszty utrzymania są uznawane jako koszty uzyskania przychodu z wynajmu i dzierżawy po sprzedaży nieruchomości tylko wtedy, gdy wpływy ze sprzedaży nie wystarczają na spłatę kredytu (pismo BMF z 15.1.2014, BStBl. 2014 I S. 108).