Kiedy urząd skarbowy uznaje dyskonto za obniżające podatek?

Przy finansowaniu domu lub mieszkania za pomocą kredytu często ustala się dyskonto. Dyskonto - zwane również damnum - jest potrącane z kwoty kredytu i stanowi niejako zaliczkę na poczet odsetek. Dzięki temu obniża się oprocentowanie i miesięczna rata w okresie, na który dyskonto zostało zapłacone z góry.

Wadą jest to, że z powodu nie wypłaconego dyskonta może być konieczne zaciągnięcie wyższej kwoty kredytu, która będzie oprocentowana i spłacana, niż w przypadku kredytu bez dyskonta. Istnieje jednak również istotna zaleta: jeśli dom lub mieszkanie jest wynajmowane, dyskonto może być w pełni odliczone jako koszty uzyskania przychodu, o ile jest ono "zgodne z rynkiem" (§ 11 ust. 2 zdanie 4 EStG).

Od 2004 roku dyskonto przy co najmniej pięcioletnim okresie stałego oprocentowania może być natychmiast odliczone jako koszty uzyskania przychodu tylko do wysokości 5 % kwoty kredytu. Kwota przekraczająca ten limit musi być rozłożona na okres stałego oprocentowania lub - jeśli go brak - na okres kredytu (pismo BMF z 20.10.2003, BStBl. 2003 I s. 546).

Niedawno Federalny Trybunał Finansowy orzekł, że również dyskonto wyższe niż 5 % może być nadal "zgodne z rynkiem" i dlatego podlega odliczeniu jako koszty uzyskania przychodu.

Zatem dyskonto zgodne z rynkiem, które należy zapłacić za kredyt o okresie spłaty dłuższym niż pięć lat, nie musi być rozłożone na okres spłaty, lecz może zostać odliczone w całości w roku zapłaty. Dyskonto w wysokości 10 % przy 10-letnim okresie kredytowania może być "zgodne z rynkiem" i tym samym w pełni odliczone (wyrok BFH z 8.3.2016, IX R 38/14).

• Termin "zgodne z rynkiem" odnosi się do konkretnego dyskonta. W odniesieniu do opisanej funkcji dyskonta zgodność z rynkiem wynika z wysokości dyskonta w stosunku do wysokości i okresu kredytu, w odniesieniu do aktualnych warunków na rynku kredytowym: Co jest zgodne z rynkiem, należy ocenić na podstawie aktualnych warunków na rynku kredytowym w odniesieniu do konkretnego finansowanego obiektu. Nie można powiązać zgodności z rynkiem z ustaloną stopą procentową.

• Należy odróżnić zgodne z rynkiem dyskonto od "nietypowych" rozwiązań, które nie mieszczą się w ramach zwyczajowych na rynku kredytowym. Kiedy ma to miejsce, jest to kwestia oceny sądu.

• Jeśli umowa dotycząca oprocentowania i dyskonta została zawarta z bankiem komercyjnym na warunkach rynkowych, wskazuje to na zgodność z rynkiem. Ze względu na zwyczajowy obowiązek banków komercyjnych w zakresie kontroli ryzyka, uzgodnione z bankiem komercyjnym struktury oprocentowania są zazwyczaj uważane za zgodne z rynkiem kredytowym. To domniemanie można obalić, jeśli istnieją szczególne okoliczności wskazujące, że przekroczono ramy zgodne z rynkiem kredytowym. Takie okoliczności mogą obejmować szczególną niewiarygodność kredytową kredytobiorcy, szczególne osobiste relacje między stronami lub całkowicie nietypowe warunki umowy.