Wynajem: przejazdy do wynajmowanej nieruchomości zazwyczaj w pełni odliczane

Właściciele nieruchomości muszą regularnie odwiedzać swoje obiekty wynajmu – np. w celu kontroli, napraw lub oględzin. Na te przejazdy obowiązują zgodnie z § 9 ust. 3 EStG podobne przepisy podatkowe jak w przypadku dojazdów pracowników do miejsca pracy.

Właściciele nieruchomości mogą zazwyczaj odliczyć ryczałt za podróże służbowe w wysokości 0,30 Euro za przejechany kilometr jako koszty uzyskania przychodu. Federalny Trybunał Finansowy (BFH) potwierdził, że ryczałt ten jest zasadniczo stosowany.

Wyjątek: Pierwsze miejsce pracy przy obiekcie wynajmu

Inaczej jest, gdy obiekt wynajmu staje się pierwszym miejscem pracy właściciela. Wtedy obowiązuje tylko ryczałt za odległość w wysokości 0,30 Euro za kilometr (od 21. kilometra 0,38 Euro).

Kiedy mamy do czynienia z pierwszym miejscem pracy?

• Gdy właściciel odwiedza obiekt nie tylko okazjonalnie, ale regularnie i systematycznie – czyli prawie codziennie.
• Zgodnie z orzeczeniem Sądu Finansowego w Kolonii pierwsze miejsce pracy występuje, gdy co najmniej jedna trzecia całej działalności jest wykonywana w danym obiekcie.

Przejazdy przy projektach budowlanych w ramach własnych prac

Jeśli właściciel częściowo buduje budynek w ramach własnych prac, przejazdy na plac budowy nie podlegają ryczałtowi za odległość, lecz można je odliczyć tylko na podstawie ryczałtu za podróże służbowe w wysokości 30 centów za przejechany kilometr lub rzeczywistych kosztów (wyrok BFH z 10.5.1995, IX R 73/91). Koszty przejazdów w tym przypadku należą do kosztów budowy budynku.

Szczególny przypadek: mieszkania wakacyjne

Przejazdy do mieszkania wakacyjnego: ryczałt za odległość zamiast kosztów podróży?

Osoby wynajmujące mieszkanie wakacyjne często jeżdżą tam kilka razy w roku – na przykład w celu przeprowadzenia prac remontowych. Pytanie: czy te przejazdy można odliczyć na podstawie ryczałtu za podróże służbowe (30 centów za przejechany kilometr) czy tylko na podstawie ryczałtu za odległość (30/38 centów za kilometr)?

Pytanie to jest istotne, gdy mieszkanie wakacyjne staje się pierwszym miejscem pracy. Wtedy można zastosować tylko ryczałt za odległość.

Orzeczenie Sądu Finansowego w Münster: ryczałt za odległość i redukcja z powodu udziału prywatnego

W aktualnej sprawie (Sąd Finansowy w Münster, wyrok z 15.5.2025, 12 K 1916/21 F) sąd orzekł:

• Spółka GbR ojca i syna wynajmowała kilka mieszkań wakacyjnych z pomocą zarządcy.
• Dla dwóch obiektów spółka GbR zgłosiła koszty przejazdów na 77 dni oraz dodatki na wyżywienie zgodnie z zasadami dotyczącymi kosztów podróży.
• Urząd skarbowy nie uznał wydatków w pełni i obniżył je z powodu domniemanego prywatnego współudziału.

Sąd w dużej mierze potwierdził tę redukcję:

• Dodatki na wyżywienie nie podlegają odliczeniu.
• Koszty przejazdów można odliczyć tylko na podstawie ryczałtu za odległość – i tylko proporcjonalnie, ponieważ również cele prywatne miały wpływ.

Uzasadnienie sądu

• Mieszkania wakacyjne są uznawane za pierwsze miejsca pracy, ponieważ były odwiedzane w ponad jednej trzeciej działalności.
• Zgodnie z § 9 ust. 3 EStG pierwsze miejsce pracy w związku z wynajmem należy oceniać obiektowo.
• Prywatny współudział (np. elementy urlopowe) nie może być pominięty – w przypadku mieszanej eksploatacji dopuszczalne jest oszacowanie.
• Jednak wobec podatnika nie można stawiać nadmiernych wymagań dotyczących dowodów, zwłaszcza w przypadku własnych prac.

Uwaga: koszty wyżywienia można zgłaszać tylko przez pierwsze trzy miesiące – ten okres w roku spornym już minął.

Ważne: Rewizja do Federalnego Trybunału Finansowego została co prawda dopuszczona, ale nie została złożona. Wyrok Sądu Finansowego w Münster jest zatem prawomocny i prawdopodobnie będzie wytyczną dla wielu podobnych przypadków.