---

Model oszczędności podatkowych: zasady wynajmu dla członków rodziny

Wynajem po obniżonej cenie dla krewnych – zwłaszcza dzieci – oferuje korzyści podatkowe: chociaż czynsz jest poniżej wartości rynkowej, to pod pewnymi warunkami wszystkie wydatki mogą być odliczone jako koszty uzyskania przychodu. Model ten jest szczególnie korzystny, gdy wysokie amortyzacje i odsetki od zadłużenia są zrównoważone niższymi przychodami z czynszu. Również w przypadku dzieci uprawnionych do alimentów taka struktura jest uznawana podatkowo.

Aktualne przepisy dotyczące wynajmu po obniżonej cenie

Od 1.1.2021 obowiązują trzy progi:

• Co najmniej 66% lokalnego czynszu:
  Koszty uzyskania przychodu są w pełni odliczalne – nie jest wymagana prognoza.
• Między 50% a 66%:
  Wymagana jest pozytywna prognoza całkowitego nadwyżki, aby móc odliczyć wszystkie koszty uzyskania przychodu. Jeśli prognoza jest negatywna, wydatki muszą być proporcjonalnie obniżone.
• Mniej niż 50%:
  Użytkowanie jest częściowo nieodpłatne. Koszty uzyskania przychodu są odliczane proporcjonalnie do części odpłatnej.

Podstawa prawna: § 21 ust. 2 EStG

Porównanie z umowami z osobami trzecimi: umowy najmu z krewnymi

Również w przypadku wynajmu dzieciom uprawnionym do alimentów możliwe jest uznanie podatkowe, jeśli umowa najmu wytrzymuje porównanie z umowami z osobami trzecimi. Oznacza to:

• Skutecznie zawarta zgodnie z prawem cywilnym
• Jasno i jednoznacznie uregulowana
• Rzeczywiście realizowana zgodnie z umową

BFH podkreśla: „Wymagania dotyczące dowodu powagi umów między bliskimi osobami są surowe”
(Wyrok BFH z 16.2.2016, IX R 28/15).

Przykład: Jeśli czynsz jest rozliczany tylko z roszczeniem alimentacyjnym i nie jest faktycznie płacony, nie ma odpłatnego stosunku najmu. W takim przypadku użytkowanie mieszkania jest traktowane jako świadczenie w naturze – koszty uzyskania przychodu nie są odliczane.

Wskazówka: Płacić alimenty w gotówce i pozwolić dziecku samodzielnie przelać czynsz.

Jak ustala się lokalny czynsz?

Podstawą jest lokalna tabela czynszów. Jeśli dla porównywalnego mieszkania w tym samym budynku obowiązuje inny czynsz, tabela czynszów ma pierwszeństwo. Tylko jeśli tabela czynszów nie jest dostępna lub odpowiednia, można alternatywnie ustalić lokalny czynsz – na przykład:

• przez ekspertyzę rzeczoznawcy
• za pomocą baz danych czynszów
• lub na podstawie co najmniej trzech porównywalnych obiektów

Wyrok BFH z 22.2.2021, IX R 7/20

Duże nieruchomości: prognoza całkowitego nadwyżki pomimo 66% granicy

Nawet jeśli granica 66% jest spełniona, prognoza całkowitego nadwyżki jest obowiązkowa, jeśli wynajem dotyczy szczególnie dużych lub luksusowych obiektów.

Przykład:
Rodzice wynajmują trzy wille (> 250 m²) swoim dzieciom. Powstają straty od 172.000 € do 216.000 € rocznie. BFH nie uznaje strat – jest to hobby, ponieważ nie wykazano zamiaru osiągnięcia nadwyżki.
Wyrok BFH z 20.6.2023, IX R 17/21

Prognoza całkowitego nadwyżki dla szczególnych nieruchomości

Wymagana jest prognoza na 30 lat w przypadku:

• Powierzchni mieszkalnej powyżej 250 m²
• Luksusowego wyposażenia (np. basen)
• Wysokich kosztów bieżących

Już wcześniej BFH w podobnych przypadkach stwierdził, że czynsz rynkowy dla takich obiektów nie odzwierciedla rzeczywistej wartości mieszkalnej. Dlatego należy dodatkowo sprawdzić, czy wynajem przyniesie nadwyżkę w okresie obowiązywania (np. wyroki BFH z 30.9.1997, IX R 80/94 i 6.10.2004, IX R 30/03).

Ważne:
Regulacja 66% dotyczy tylko obiektywnej odpłatności.
Subiektywny zamiar osiągnięcia dochodu może być dodatkowo sprawdzony, nawet jeśli granica jest spełniona.

Model oszczędności podatkowych: zasady wynajmu dla członków rodziny

---

Należy wziąć pod uwagę wynajem po obniżonej cenie i dodatek na umeblowanie

W przypadku wynajmu dla członków rodziny koszty uzyskania przychodu można odliczyć w pełnej wysokości, jeśli uzgodniony czynsz wynosi co najmniej 66% lokalnego czynszu rynkowego (§ 21 ust. 2 EStG). Jeśli wynosi on tylko od 50% do 66%, wymagana jest pozytywna prognoza nadwyżki. Podstawą dla lokalnego czynszu jest zazwyczaj lokalny wykaz czynszów.

Jeśli mieszkanie jest wynajmowane umeblowane lub częściowo umeblowane, należy uwzględnić dodatek za umeblowanie – jednak tylko wtedy, gdy można go wyprowadzić z wykazu czynszów lub rynkowych dodatków. Niedozwolone jest ogólne wyprowadzenie z amortyzacji (AfA) lub procentowa marża zysku (BFH, wyrok z 6.2.2018, IX R 14/17).

Przykład: Dodatek za umeblowanie obniża wskaźnik odpłatności

Małżeństwo wynajmuje synowi umeblowane mieszkanie po obniżonej cenie. Urząd skarbowy podwyższa czynsz porównawczy o dodatek za umeblowanie (dla zabudowanej kuchni, pralki, suszarki) i w ten sposób uzyskuje wskaźnik odpłatności poniżej 66%. Skutek: koszty uzyskania przychodu zostają proporcjonalnie obniżone. BFH potwierdził, że dodatki są dozwolone – ale tylko w przypadku udokumentowanej praktyki rynkowej.

BFH: Dozwolone tylko udokumentowane dodatki za umeblowanie

• Dodatki z wykazu czynszów (np. za zabudowaną kuchnię) są dozwolone.
• Jeśli takie informacje nie są zawarte w wykazie czynszów, należy uwzględnić lokalne ceny rynkowe.
• Jeśli nie można ustalić dodatku, obowiązuje czynsz bez umeblowania.
• AfA lub marże zysku nie są dozwoloną podstawą.

Wskazówka: Dodatek za umeblowanie należy wykazać osobno w umowie najmu – wraz z czynszem podstawowym i opłatami. Tylko jeśli osiągnięte zostanie co najmniej 66% lokalnego czynszu, wszystkie koszty uzyskania przychodu są odliczalne.

Czynsz porównawczy: wykaz czynszów czy porównywalny wynajem w budynku?

Jeśli czynsz za porównywalne mieszkanie wynajmowane osobom trzecim w tym samym budynku różni się od wykazu czynszów, pojawia się pytanie, który czynsz jest miarodajny jako porównanie.

BFH (wyrok z 22.2.2021, IX R 7/20) orzekł: w pierwszej kolejności należy uwzględnić wykaz czynszów. Jeśli nie jest on odpowiedni lub nie istnieje, lokalny czynsz można również ustalić na podstawie ekspertyzy, bazy danych czynszów lub co najmniej trzech porównywalnych mieszkań.

Obiekty o dużej powierzchni i luksusowe: wymagana prognoza całkowitej nadwyżki

W przypadku powierzchni mieszkalnych powyżej 250 m² lub szczególnie kosztownego wyposażenia, nawet przy czynszu powyżej 66% wymagana jest prognoza całkowitej nadwyżki (BFH, wyrok z 20.6.2023, IX R 17/21).

Przykład: Rodzice wynajmują troje willi (każda > 250 m²) swoim dzieciom i zgłaszają wysokie straty. BFH nie uznaje tych strat – wynajem jest traktowany jako hobby, ponieważ nie było widocznego zamiaru osiągnięcia zysku.

Już we wcześniejszych wyrokach (np. z 30.9.1997, IX R 80/94) BFH podkreślał: w przypadku wyjątkowo dużych lub luksusowych obiektów regularnie wymagana jest 30-letnia prognoza.

Ważne: Zasada 66% dotyczy tylko obiektywnej odpłatności (§ 21 ust. 2 zdanie 2 EStG). Subiektywny zamiar osiągnięcia dochodu może być sprawdzany oddzielnie, mimo spełnienia tego limitu.

Należy wziąć pod uwagę wynajem po obniżonej cenie i dodatek na umeblowanie

---

Co muszę wiedzieć o dochodach z wynajmu?

Jako wynajmujący musisz opodatkować czynsz podstawowy oraz koszty dodatkowe przeniesione na najemców jako dochód. Powstałe w tym czasie koszty możesz odliczyć od podatku jako koszty uzyskania przychodu.

Przykłady dochodów z wynajmu

Do dochodów z wynajmu należą między innymi:

• Dochody z wynajmu mieszkań lub pokoi
• Dochody z wynajmu garaży lub miejsc parkingowych
• Koszty dodatkowe przeniesione na najemcę
• Czynsz za powierzchnie reklamowe i miejsca na automaty
• Odsetki od oszczędności z umów budowlanych
• Odstępne od najemców w przypadku przedwczesnego zakończenia umowy najmu
• Dzierżawy za niezabudowane działki
• Dochody z prawa do zabudowy

Kwota wolna od podatku przy niskich dochodach z wynajmu

Jeśli Twoje roczne dochody z wynajmu wynoszą mniej niż 520 Euro, na przykład z podnajmu, możesz zrezygnować z ich wykazywania w zeznaniu podatkowym. Dochody te, pochodzące z tymczasowego wynajmu, są zwolnione z podatku dochodowego. Dotyczy to również tymczasowego podnajmu części własnego mieszkania. W takim przypadku nie można jednak odliczyć odpowiednich kosztów uzyskania przychodu.

Co muszę wiedzieć o dochodach z wynajmu?

---

Kiedy ma miejsce wynajem mieszkania po obniżonej cenie?

Jeśli uzyskują Państwo dochody z wynajmu mieszkań wynajmowanych krewnym, są one szczególnie weryfikowane pod względem podatku dochodowego. Urząd skarbowy zwraca szczególną uwagę na to, czy mieszkanie zostało wynajęte po obniżonej cenie. Od 1.1.2021 obowiązuje ważna nowość:

• Jeśli uzgodniony czynsz wynosi co najmniej 66% lokalnego czynszu rynkowego, koszty można w pełni odliczyć jako koszty uzyskania przychodu.
• Jeśli uzgodniony czynsz wynosi od 50% do 66% czynszu rynkowego, należy sprawdzić zamiar osiągnięcia dochodu i w tym celu wymagana jest prognoza dochodów:
• Jeśli prognoza dochodów jest pozytywna, koszty uzyskania przychodu można w pełni odliczyć.
• Jeśli prognoza dochodów jest negatywna, koszty uzyskania przychodu należy podzielić i można je odliczyć tylko proporcjonalnie.
• Jeśli uzgodniony czynsz wynosi mniej niż 50% lokalnego czynszu rynkowego, użytkowanie należy podzielić na część odpłatną i nieodpłatną. Koszty można odliczyć jako koszty uzyskania przychodu tylko proporcjonalnie do części odpłatnej.

Ważne: Jeśli czynsz wynosi co najmniej 50%, ale mniej niż 66% lokalnego czynszu, należy przeprowadzić kontrolę prognozy całkowitej nadwyżki:

Jeśli kontrola prognozy całkowitej nadwyżki wypadnie pozytywnie, należy założyć zamiar osiągnięcia dochodu z obniżonego wynajmu mieszkań i możliwe jest pełne odliczenie kosztów uzyskania przychodu. Jeśli jednak kontrola prognozy całkowitej nadwyżki da wynik negatywny, należy założyć zamiar osiągnięcia dochodu tylko dla części odpłatnie wynajmowanej. Koszty uzyskania przychodu można proporcjonalnie odliczyć dla części odpłatnie wynajmowanej.

Kontrola prognozy całkowitej nadwyżki dla dochodów z wynajmu i dzierżawy odbywa się zgodnie z wieloletnim i ugruntowanym orzecznictwem BFH. Pismo BMF z 8.10.2004 (BStBl 2004 I s. 933) jest nadal obowiązujące.

 

 

Kiedy ma miejsce wynajem mieszkania po obniżonej cenie?