(2023) Zasady wynajmu dla członków rodziny

Wynajem po obniżonej cenie dla członków rodziny z korzystnym systemem podatkowym oferuje możliwość uwzględnienia strat z wynajmu i dzierżawy. Wynikają one zazwyczaj z amortyzacji i odsetek od zadłużenia w związku z obniżonym czynszem. Jeśli spełnią Państwo określone zasady przy wynajmie dla dzieci, mogą Państwo odliczyć koszty w pełnej wysokości jako koszty uzyskania przychodu, podczas gdy opodatkowane są tylko niższe wpływy z czynszu. Model oszczędności podatkowych działa również w przypadku wynajmu dla dzieci uprawnionych do alimentów.

Od 1.1.2021 obowiązuje ważna zmiana:

• Jeśli uzgodniony czynsz wynosi co najmniej 66% lokalnego czynszu rynkowego, koszty można w pełni odliczyć jako koszty uzyskania przychodu.
• Jeśli uzgodniony czynsz wynosi od 50% do 66% czynszu rynkowego, należy sprawdzić zamiar osiągnięcia dochodu i w tym celu wymagana jest prognoza dochodów:
• Jeśli prognoza dochodów jest pozytywna, koszty uzyskania przychodu można w pełni odliczyć.
• Jeśli prognoza dochodów jest negatywna, koszty uzyskania przychodu należy podzielić i można je odliczyć tylko proporcjonalnie.
• Jeśli uzgodniony czynsz wynosi mniej niż 50% lokalnego czynszu rynkowego, użytkowanie należy podzielić na część odpłatną i nieodpłatną. Koszty można odliczyć jako koszty uzyskania przychodu tylko proporcjonalnie do części odpłatnej.

Ważne: Jeśli czynsz wynosi co najmniej 50 procent, ale mniej niż 66 procent lokalnego czynszu, należy przeprowadzić kontrolę prognozy całkowitej nadwyżki:

Jeśli kontrola prognozy całkowitej nadwyżki wypadnie pozytywnie, należy założyć zamiar osiągnięcia dochodu z wynajmu po obniżonej cenie i możliwe jest pełne odliczenie kosztów uzyskania przychodu.

Jeśli jednak kontrola prognozy całkowitej nadwyżki przyniesie negatywny wynik, należy założyć zamiar osiągnięcia dochodu tylko dla części odpłatnie wynajmowanej. Dla części odpłatnie wynajmowanej koszty uzyskania przychodu można odliczyć proporcjonalnie.

Kontrola prognozy całkowitej nadwyżki dla dochodów z wynajmu i dzierżawy odbywa się zgodnie z wieloletnim i ugruntowanym orzecznictwem BFH. Pismo BMF z 8.10.2004 (BStBl 2004 I S. 933) jest nadal obowiązujące.

Uwaga: Przy wynajmie mieszkań umeblowanych lub częściowo umeblowanych może być konieczne uwzględnienie dodatku za umeblowanie przy ustalaniu lokalnego czynszu rynkowego. Taki dodatek za umeblowanie należy uwzględnić zgodnie z orzeczeniem Federalnego Trybunału Finansowego z 6.2.2018 (IX R 14/17), jeśli można go ustalić na podstawie lokalnego wykazu czynszów lub dodatków możliwych do uzyskania na rynku. Inne metody ustalania nie są dopuszczalne. W szczególności nie można wyprowadzać dodatku za umeblowanie z miesięcznej kwoty liniowej amortyzacji dla przekazanych mebli i wyposażenia. Nie jest również dozwolone stosowanie procentowego dodatku do zwrotu z najmu.

 

Granica 50% lub 66% dotyczy tylko wynajmu mieszkań, a nie pomieszczeń wykorzystywanych komercyjnie lub w ramach działalności zawodowej.

 

Obecnie Federalny Trybunał Finansowy orzekł, że wynajem po obniżonej cenie może być również uznany podatkowo na rzecz dziecka uprawnionego do alimentów, jeśli spełnia tzw. porównanie z osobą trzecią. Oznacza to, że umowa najmu została zawarta zgodnie z prawem cywilnym, a jej treść i faktyczna realizacja odpowiadają zwyczajom między osobami obcymi. Wymaga to, aby główne obowiązki stron umowy były jasno i jednoznacznie uzgodnione i realizowane zgodnie z umową, nawet w przypadku wynajmu dla członków rodziny. "Wymagania dotyczące dowodu powagi umów między osobami bliskimi są surowe" (wyrok BFH z 16.2.2016, IX R 28/15).

W rozpatrywanej sprawie umowa najmu z dzieckiem nie została jednak uznana, ponieważ córka faktycznie nie płaciła czynszu. Rodzice potrącili czynsz z roszczeniem alimentacyjnym córki i wypłacili jej tylko różnicę w gotówce. Jest to zapewnienie alimentów w naturze w postaci mieszkania. Nie doszło do zmniejszenia majątku córki jako najemcy ani zwiększenia majątku rodziców jako wynajmujących. Ponieważ nie doszło do odpłatnego użytkowania, umowa najmu nie została uznana, a koszty lub strata nie zostały uznane jako koszty uzyskania przychodu.

Obecnie Federalny Trybunał Finansowy orzekł, że przy wynajmie mieszkań umeblowanych lub częściowo umeblowanych należy zasadniczo uwzględnić dodatek za umeblowanie, ponieważ takie użytkowanie jest zazwyczaj związane z wyższą wartością użytkową, co często znajduje odzwierciedlenie w wyższym lokalnym czynszu. Taki dodatek za umeblowanie należy jednak uwzględnić tylko wtedy, gdy można go ustalić na podstawie lokalnego wykazu czynszów lub dodatków możliwych do uzyskania na rynku. Inne metody ustalania nie są dopuszczalne (wyrok BFH z 6.2.2018, IX R 14/17).

Uwaga: Lokalny czynsz można zasadniczo znaleźć w lokalnym wykazie czynszów. Co jednak, jeśli w tym samym budynku znajduje się porównywalne mieszkanie wynajmowane osobie trzeciej, a jego wysokość odbiega od lokalnego wykazu czynszów? Czy w takim przypadku do sprawdzenia granicy 50% lub 66% należy odnieść się do tej porównawczej wysokości czynszu, czy mimo to do wykazu czynszów?

W październiku 2019 r. Sąd Finansowy w Turyngii orzekł, że do porównania z lokalnym czynszem rynkowym należy odnieść się do czynszu, którego wynajmujący żąda od obcego wynajmującego, który korzysta z porównywalnego mieszkania w tym samym budynku (wyrok z 22.10.2019, 3 K 316/19). Od wyroku wniesiono apelację do Federalnego Trybunału Finansowego. I proszę bardzo: wynajmujący odniósł sukces.

Według opinii najwyższych sędziów finansowych: lokalny czynsz rynkowy do sprawdzenia granicy 66% należy zasadniczo ustalić na podstawie wykazu czynszów. Jeśli nie można zastosować wykazu czynszów lub nie jest on dostępny, lokalny czynsz rynkowy można ustalić na podstawie ekspertyzy, informacji z bazy danych czynszów lub na podstawie opłat za co najmniej trzy porównywalne mieszkania (wyrok BFH z 22.2.2021, IX R 7/20).

Uwaga: Według opinii Sądu Finansowego Badenii-Wirtembergii (wyrok z 22.1.2021, 5 K 1938/19) prognoza całkowitej nadwyżki jest wyjątkowo wymagana, mimo spełnienia granicy 66%, jeśli dotyczy wynajmu budynku mieszkalnego o wysokim standardzie, w konkretnym przypadku domu jednorodzinnego o powierzchni znacznie przekraczającej 250 m². Czy ta opinia się utrzyma, musi teraz jednak zdecydować Federalny Trybunał Finansowy. Apelacja jest rozpatrywana pod sygn. IX R 17/21.

Na pierwszy rzut oka można uznać opinię z Badenii-Wirtembergii za mało wiarygodną, ponieważ przepisy podatkowe są właściwie jednoznaczne i były takie również wcześniej. § 21 ust. 2 zdanie 2 EStG brzmi: "Jeśli opłata za wynajem mieszkania na czas nieokreślony wynosi co najmniej 66% lokalnego czynszu, wynajem mieszkania uznaje się za odpłatny." Istnieje jednak orzecznictwo BFH z przeszłości, w którym BFH miał podobną opinię jak FG Badenia-Wirtembergia lub przynajmniej sygnalizował, że w wyjątkowych przypadkach prognoza całkowitej nadwyżki może być wskazana (np. wyrok BFH z 30.9.1997, IX R 80/94 i wyrok BFH z 6.10.2004, IX R 30/03). BFH opowiada się za prognozą całkowitej nadwyżki, jeśli czynsz rynkowy - co zazwyczaj oznacza czynsz zgodnie z lokalnym wykazem czynszów - nie odzwierciedla "właściwej" wartości czynszu lub jeśli wyjątkowo szczególne okoliczności przemawiają przeciwko zamiarowi osiągnięcia nadwyżki.

Jednak decydujące wyroki BFH są nieco przestarzałe, a ostatnio BFH opowiedział się za zasadniczym podejściem do wykazu czynszów, jeśli taki istnieje (wyrok BFH z 22.2.2021, IX R 7/20). Można więc z niecierpliwością oczekiwać, jak teraz zdecyduje BFH.