(2023) Model oszczędności podatkowych: zasady wynajmu dla członków rodziny

Wynajem po obniżonej cenie dla krewnych z korzystnymi regulacjami podatkowymi oferuje możliwość uwzględnienia strat z wynajmu i dzierżawy. Wynikają one głównie z amortyzacji i odsetek od zadłużenia w połączeniu z obniżonym czynszem. Jeśli przestrzegasz określonych zasad przy wynajmie dla dzieci, możesz odliczyć koszty w pełnej wysokości jako koszty uzyskania przychodu, podczas gdy musisz opodatkować tylko niższe dochody z czynszu. Model oszczędności podatkowych działa również w przypadku wynajmu dla dzieci uprawnionych do alimentów.

Od 1.1.2021 obowiązuje ważna nowość:

• Jeśli uzgodniony czynsz wynosi co najmniej 66% lokalnego czynszu rynkowego, koszty można w pełni odliczyć jako koszty uzyskania przychodu.
• Jeśli uzgodniony czynsz wynosi od 50% do 66% czynszu rynkowego, należy sprawdzić zamiar osiągnięcia dochodu i w tym celu wymagana jest prognoza dochodów:
• Jeśli prognoza dochodów jest pozytywna, koszty uzyskania przychodu można w pełni odliczyć.
• Jeśli prognoza dochodów jest negatywna, koszty uzyskania przychodu należy podzielić i odliczyć tylko proporcjonalnie.
• Jeśli uzgodniony czynsz wynosi mniej niż 50% lokalnego czynszu rynkowego, użytkowanie należy podzielić na część odpłatną i nieodpłatną. Koszty można odliczyć jako koszty uzyskania przychodu tylko proporcjonalnie do części odpłatnej.

Obecnie Federalny Trybunał Finansowy orzekł, że wynajem po obniżonej cenie dla dziecka uprawnionego do alimentów może być uznany podatkowo, jeśli wytrzyma porównanie z osobami trzecimi. Oznacza to, że umowa najmu została prawnie skutecznie zawarta, a zarówno jej struktura, jak i faktyczna realizacja odpowiadają zwyczajom między osobami trzecimi. Wymaga to, aby główne obowiązki stron umowy były jasno i jednoznacznie uzgodnione i realizowane zgodnie z umową. "Wymagania dotyczące dowodu powagi umów między osobami bliskimi są surowe" (wyrok BFH z 16.2.2016, IX R 28/15).

W przypadku orzeczenia umowa najmu z dzieckiem nie została jednak uznana, ponieważ córka faktycznie nie płaciła czynszu. Rodzice potrącili czynsz z roszczeniem alimentacyjnym córki i wypłacili jej tylko różnicę w gotówce. Jest to naturalne świadczenie alimentacyjne w postaci mieszkania. Nie doszło do zmniejszenia majątku córki jako najemcy ani zwiększenia majątku rodziców jako wynajmujących. Ponieważ nie ma odpłatnego użytkowania, umowa najmu nie została uznana, a koszty lub strata nie zostały uznane jako koszty uzyskania przychodu.

 

Lokalny czynsz można zasadniczo znaleźć w lokalnym wykazie czynszów. Co jednak, jeśli w tym samym budynku znajduje się porównywalne mieszkanie wynajmowane osobom trzecim, a jego wysokość czynszu odbiega od lokalnego wykazu czynszów? Czy w takim przypadku do sprawdzenia progu 50% lub 66% należy odnieść się do tego czynszu porównawczego, czy mimo to do wykazu czynszów?

W październiku 2019 r. Sąd Finansowy w Turyngii orzekł, że do porównania z lokalnym czynszem rynkowym należy odnieść się do czynszu, który wynajmujący pobiera od innego wynajmującego, który korzysta z porównywalnego mieszkania w tym samym budynku (wyrok z 22.10.2019, 3 K 316/19). Od wyroku wniesiono rewizję do Federalnego Trybunału Finansowego. I proszę bardzo: wynajmujący odniósł sukces.

Według najwyższych sędziów finansowych: lokalny czynsz rynkowy do sprawdzenia progu 66% należy zasadniczo określić na podstawie wykazu czynszów. Jeśli nie można zastosować wykazu czynszów lub nie jest on dostępny, lokalny czynsz rynkowy można ustalić na podstawie ekspertyzy, informacji z bazy danych czynszów lub na podstawie opłat za co najmniej trzy porównywalne mieszkania (wyrok BFH z 22.2.2021, IX R 7/20).

 

Według Sądu Finansowego Badenii-Wirtembergii (wyrok z 22.1.2021, 5 K 1938/19) prognoza całkowitego zysku jest wyjątkowo wymagana, nawet jeśli spełniony jest próg 66%, jeśli chodzi o wynajem kosztownie zaprojektowanego budynku mieszkalnego, w konkretnym przypadku domu jednorodzinnego o powierzchni znacznie przekraczającej 250 m². Czy to stanowisko się utrzyma, musi teraz jednak zdecydować Federalny Trybunał Finansowy. Rewizja jest rozpatrywana pod numerem akt IX R 17/21.

Na pierwszy rzut oka można uznać stanowisko z Badenii-Wirtembergii za mało wiarygodne, ponieważ regulacja podatkowa jest właściwie jednoznaczna i była taka również wcześniej. § 21 ust. 2 zdanie 2 EStG brzmi: "Jeśli wynagrodzenie za wynajem mieszkania na czas nieokreślony wynosi co najmniej 66 procent lokalnego czynszu, wynajem mieszkania uznaje się za odpłatny." Ale istnieje orzecznictwo BFH z przeszłości, w którym BFH miał podobne stanowisko jak FG Badenia-Wirtembergia lub przynajmniej sygnalizował, że w wyjątkowych przypadkach prognoza całkowitego zysku może być wskazana (np. wyrok BFH z 30.9.1997, IX R 80/94 i wyrok BFH z 6.10.2004, IX R 30/03). BFH opowiada się za prognozą całkowitego zysku, jeśli czynsz rynkowy - co zwykle oznacza czynsz zgodnie z lokalnym wykazem czynszów - nie odzwierciedla "właściwej" wartości czynszu lub jeśli wyjątkowo szczególne okoliczności przemawiają przeciwko zamiarowi osiągnięcia zysku.

Jednak istotne orzeczenia BFH są nieco przestarzałe, a ostatnio BFH opowiedział się za podstawowym podejściem do wykazu czynszów, jeśli taki istnieje (wyrok BFH z 22.2.2021, IX R 7/20). Można więc być ciekawym, jak teraz zdecyduje BFH.