Sprzedaż nieruchomości może być uznana za prywatną transakcję sprzedaży. Decydujące znaczenie ma sposób użytkowania nieruchomości oraz moment sprzedaży.
Wyjątki od obowiązku podatkowego dotyczą jednak nieruchomości użytkowanych na własne potrzeby mieszkaniowe (§ 23 ust. 1 zdanie 1 nr 1 zdanie 3 EStG). Należy rozróżnić dwa przypadki ("alternatywy"):
Federalny Trybunał Finansowy orzekł, że druga alternatywa - w przeciwieństwie do pierwszej - nie wymaga wyłączności użytkowania na własne potrzeby. Nie ma znaczenia, jak długo trwało użytkowanie na własne potrzeby w pierwszym i trzecim roku. Tylko w drugim roku użytkowanie na własne potrzeby musiało być stałe. Krótkotrwałe użytkowanie na własne potrzeby przed sprzedażą długo użytkowanego mieszkania własnościowego nie jest zatem szkodliwe (wyrok z 3.9.2019, IX R 10/19).
Oznacza to: Wystarczające dla zastosowania przepisu wyjątkowego jest nieprzerwane użytkowanie przez rok i dwa dni - przy czym użytkowanie na własne potrzeby musi obejmować cały środkowy rok kalendarzowy, podczas gdy użytkowanie na własne potrzeby w drugim roku przed sprzedażą i w roku sprzedaży musi obejmować tylko jeden dzień.
Sprzedaż nieruchomości: Zasadniczo sprzedaż nieruchomości jako prywatna transakcja sprzedaży podlega opodatkowaniu, jeśli nastąpi w ciągu dziesięciu lat od zakupu (§ 23 ust. 1 nr 1 EStG). Istnieją jednak wyjątki: zysk ze sprzedaży pozostaje wolny od podatku, jeśli nieruchomość była nieprzerwanie użytkowana na własne potrzeby mieszkaniowe między zakupem lub ukończeniem budowy a sprzedażą lub w roku sprzedaży oraz w dwóch poprzednich latach.
Zysk z domowego biura i domu: Federalny Trybunał Finansowy orzekł, że zysk ze sprzedaży domu przypadający na domowe biuro nie podlega opodatkowaniu spekulacyjnemu, o ile ma zastosowanie jedno z poniższych zwolnień dla domu. Przepis ten obowiązuje nawet wtedy, gdy wcześniej odliczono koszty uzyskania przychodu związane z domowym biurem (wyrok BFH z 1.3.2021, IX R 27/19).
Użytkowanie domu po rozstaniu: Jak jednak wygląda sytuacja, gdy małżonkowie się rozstają, jeden z nich się wyprowadza, a należący do niego dom jest po wyprowadzce nieodpłatnie użytkowany przez drugiego (byłego) małżonka lub dziecko, aż do sprzedaży nieruchomości? Czy nadal jest to uznawane za "użytkowanie na własne potrzeby mieszkaniowe", tak że sprzedaż domu w ciągu dziesięciu lat pozostaje wolna od podatku? Sąd Finansowy w Münster orzekł, że nieodpłatne przekazanie byłemu małżonkowi nie jest uznawane za "użytkowanie na własne potrzeby mieszkaniowe" (FG Münster z 19.5.2022, 8 K 19/20 E).
Sprzedaż udziałów we współwłasności po rozwodzie: W innym przypadku Federalny Trybunał Finansowy orzekł, że rozwiedziony małżonek, który w ramach podziału majątku przy rozwodzie sprzedaje swój udział we współwłasności wspólnego domu jednorodzinnego byłemu małżonkowi, może podlegać opodatkowaniu (wyrok BFH z 14.2.2023, IX R 11/21).
Przypadek: W 2008 roku małżonkowie wspólnie nabyli dom jednorodzinny, który początkowo zamieszkiwali z wspólnym dzieckiem. Po problemach małżeńskich mąż wyprowadził się w 2015 roku. Żona pozostała w domu z dzieckiem. Małżeństwo zostało później rozwiązane. W ramach podziału majątku w postępowaniu rozwodowym powstał spór między rozwiedzionymi małżonkami dotyczący nieruchomości. Gdy żona zagroziła licytacją, mąż sprzedał w 2017 roku swoją połowę udziału we współwłasności żonie. Ta nadal wykorzystywała nieruchomość jako miejsce zamieszkania dla siebie i wspólnego dziecka.
Konsekwencje podatkowe: Urząd skarbowy opodatkował zysk ze sprzedaży udziału we współwłasności podatkiem dochodowym. Federalny Trybunał Finansowy potwierdził, że jest to podlegająca opodatkowaniu prywatna transakcja sprzedaży. Ma to miejsce, gdy nieruchomość zostanie sprzedana w ciągu dziesięciu lat od zakupu. Dotyczy to również połowy udziału we współwłasności, który w ramach podziału majątku po rozwodzie zostaje przekazany przez jednego małżonka drugiemu. Sprzedaż nie podlega jednak opodatkowaniu, jeśli nieruchomość była nieprzerwanie użytkowana przez właściciela i jego rodzinę na potrzeby mieszkaniowe w latach między zakupem a sprzedażą lub w roku sprzedaży i w dwóch poprzednich latach. Rozwiedziony małżonek nie użytkuje już nieruchomości, w której ma udział, na potrzeby mieszkaniowe, jeśli się wyprowadził, a tylko jego rozwiedziony małżonek i wspólne dziecko tam mieszkają.
