Comisionul brokerului pentru închiriere și vânzare – ce se aplică proprietarilor?

Din 1 iunie 2015 se aplică în Germania așa-numitul principiu al clientului plătitor pentru locuințe de închiriat: cel care angajează agentul plătește comisionul. Proprietarii nu mai pot transfera costurile agenției către persoanele care caută o locuință. Doar dacă chiriașul angajează în mod expres și în scris agentul și locuința este intermediată exclusiv prin acest contract, se poate solicita un comision (§ 2 alin. 1a Legea privind intermedierea locuințelor).

Costuri de agenție la cumpărarea de imobiliare

La cumpărarea de imobiliare, acest principiu nu se aplica inițial. Valoarea și distribuția comisionului agenției erau determinate de obiceiurile regionale sau de acorduri individuale. În unele regiuni, cumpărătorul suporta întregul comision, în altele era împărțit.

Noua reglementare legală din 2020

La 12 iunie 2020 a intrat în vigoare Legea privind distribuirea costurilor de agenție la contractele de vânzare. Aceasta prevede:

• Cumpărătorii de case unifamiliale sau apartamente pot suporta cel mult 50 % din costurile de agenție, dacă acționează ca consumatori.
• Dacă doar o parte angajează agentul, aceasta trebuie să plătească.
• Este posibilă o împărțire a costurilor, dar transferul către cumpărător nu poate depăși jumătate.
• Dacă cumpărătorul și vânzătorul angajează împreună agentul, este obligatorie o împărțire egală a comisionului.

Excepții și efecte

Această reglementare nu se aplică pentru imobile comerciale, clădiri multifamiliale sau terenuri de construcție și nu dacă cumpărătorul acționează în scop comercial.

Noua reglementare ar trebui să conducă la mai multă corectitudine și transparență. De asemenea, se așteaptă ca comisioanele agențiilor să scadă, deoarece vânzătorii negociază acum mai des valoarea acestora.

Importanța pentru declarația fiscală

Costuri de agenție la închiriere:
Dacă un proprietar a angajat un agent pentru închirierea unei proprietăți, comisioanele de agenție suportate pot fi deduse ca cheltuieli de publicitate la venituri din închiriere și leasing în declarația fiscală (Anexa V).

Costuri de agenție la cumpărarea de imobiliare:
La achiziționarea unei proprietăți pentru închiriere, comisioanele de agenție sunt considerate costuri de achiziție și nu sunt deductibile imediat. Ele au un impact fiscal prin amortizarea (AfA) clădirii.

Dacă proprietatea este utilizată personal, costurile de agenție nu sunt deductibile fiscal.

Exemplu:
Un proprietar achiziționează în 2025 un apartament pentru închiriere și plătește un comision de agenție de 10.000 Euro. Comisionul face parte din costurile de achiziție și este luat în considerare proporțional prin amortizarea anuală a clădirii (de exemplu, 2 % pe 50 de ani).

Baze legale și surse

• § 2 alin. 1a WohnVermittG
• § 9 EStG (cheltuieli de publicitate)
• § 6 alin. 1 nr. 1 EStG (costuri de achiziție)
• § 7 alin. 4 EStG (AfA)
• Legea privind distribuirea costurilor de agenție la intermedierea contractelor de vânzare de apartamente și case unifamiliale (BGBl. I 2020, p. 1245)