Cum sunt evaluate costurile de renovare după achiziționarea unei case?

Ce sunt costurile de renovare după achiziționarea unei proprietăți?

După cumpărarea unei case sau a unui apartament, se efectuează adesea renovări sau modernizări extinse. Aceste costuri sunt de obicei deductibile fiscal imediat ca cheltuieli de întreținere – cu condiția ca proprietatea să fie închiriată.

Limita de 15 % – ce trebuie să știți

Atenție: Dacă costurile de renovare depășesc 15 % din costurile clădirii în primii trei ani de la achiziție, acestea nu mai sunt considerate fiscal cheltuieli publicitare deductibile imediat. În schimb, ele sunt adăugate la costurile de achiziție și pot fi deduse doar prin amortizare (AfA) cu 2 % pe an (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).

Ce se include în limita de 15 % – și ce nu?

Nu se includ în limita de 15 %:

• Reparații cosmetice, cum ar fi lucrări de vopsire și tapetare (dacă sunt efectuate izolat)
• Costuri care aduc clădirea în stare de funcționare (fac parte direct din costurile de achiziție)
• Costuri de construcție, cum ar fi extinderi sau îmbunătățiri fundamentale ale clădirii

Excepție: Reparații cosmetice în legătură cu alte măsuri

Conform Curții Federale de Finanțe (BFH), reparațiile cosmetice trebuie incluse dacă sunt legate temporal, spațial și material de alte lucrări de renovare. Dacă astfel se depășește limita de 15 %, aceste reparații sunt considerate costuri de construcție legate de achiziție și pot fi doar amortizate (BFH-Urteil vom 14.6.2016, IX R 22/15).

Sfat practic

Pentru a evita dezavantajele fiscale:

• Asigurați-vă că costurile totale din primii 3 ani rămân sub limita de 15 %.
• Alternativ: Începeți renovarea mai mare abia din al 4-lea an după achiziție.

Protecția încrederii pentru cazuri vechi

Pentru achizițiile de imobiliare anterioare datei de 1.1.2017, administrația fiscală acordă protecția încrederii la cerere. În acest caz, reparațiile cosmetice pot fi în continuare excluse din limita de 15 % (BMF-Schreiben vom 20.10.2017, BStBl 2017 I S. 1447).

Exemplu ilustrativ

Costuri de achiziție clădire (2018): 100.000 Euro

• Reparații cosmetice 2018: 5.000 Euro (deductibile integral)
• Costuri de renovare 2019: 5.000 Euro
• Costuri de renovare 2020: 5.100 Euro

Costuri totale în decurs de 3 ani: 15.100 Euro → limita de 15 % depășită

Consecință: Toate costurile sunt considerate costuri de construcție legate de achiziție și nu pot fi deduse imediat, ci doar amortizate pe 50 de ani. Excepție: Pentru achizițiile anterioare anului 2017 se poate solicita protecția încrederii.

Daune după achiziție: Deductibile imediat

Dacă o daună a fost cauzată după achiziție și de un terț, costurile de reparație nu sunt considerate costuri de construcție legate de achiziție, ci sunt deductibile imediat (BFH-Urteil vom 9.5.2017, IX R 6/16).

Caz special: Chiriasul decedează la scurt timp după achiziție

Dacă un chiriaș decedează la scurt timp după achiziție și este necesară o renovare extinsă, cheltuielile nu sunt deductibile imediat dacă se depășește limita de 15 % (FG Niedersachsen, Urteil vom 26.9.2017, 12 K 113/16).

Cheltuielile înainte de achiziție nu se iau în calcul

Curtea Federală de Finanțe a decis: Costurile care apar înainte de transferul legal al proprietății nu se iau în calcul pentru limita de 15 % (BFH-Beschluss vom 28.4.2020, IX B 121/19).

Important: Se iau în calcul valorile nete, nu cele brute

Pentru verificarea limitei de 15 % trebuie utilizate cheltuieli nete (fără TVA). Birourile fiscale calculează adesea greșit cu sume brute – ceea ce poate duce la depășirea incorectă a limitei.