Reguli pentru închirierea către rude

Cei care închiriază un apartament rudelor apropiate – de exemplu, propriilor copii – pot beneficia de avantaje fiscale. Condiția este ca contractul de închiriere să fie corect întocmit și efectiv respectat.

Închiriere la preț redus: Avantaje fiscale prin cheltuieli de publicitate

Chiar și în cazul unei chirii reduse, proprietarii pot deduce fiscal cheltuielile de publicitate (de exemplu, amortizări, dobânzi la credite). Se aplică următoarele:

• Chirie ≥ 66 % din chiria medie locală: Cheltuielile de publicitate sunt deductibile integral.
• Chirie între 50 % și 66 % din chiria medie locală: Este necesară o prognoză de excedent total:
  • Prognoză pozitivă: deducere integrală a cheltuielilor de publicitate
  • Prognoză negativă: cheltuielile de publicitate sunt deductibile doar parțial
• Chirie < 50 % din chiria medie locală: Închirierea este considerată parțial gratuită. Cheltuielile de publicitate sunt deductibile doar proporțional cu partea plătită.

Aceste reguli se aplică doar pentru închirierea de locuințe – nu pentru spații utilizate comercial sau profesional.

Prognoza de excedent total: Când este necesară?

O prognoză de excedent total trebuie efectuată dacă:

• chiria este între 50 % și 66 % din chiria medie locală
• sau în cazuri excepționale chiar și la închiriere de peste 66 %, de exemplu, pentru obiecte de mari dimensiuni sau foarte elaborate (peste 250 m² suprafață locuibilă)

Prognoza verifică dacă în decurs de 30 de ani se poate obține un profit din închiriere.

Comparație cu terți: Contract ca între terți

Un contract de închiriere cu rude trebuie să respecte aceleași condiții ca un contract cu terți:

• Contract scris și clar reglementat
• Plata efectivă a chiriei
• Executare conform acordului

Dacă, de exemplu, chiria este compensată cu întreținerea, nu există o relație de închiriere plătită – cheltuielile de publicitate nu sunt deductibile (decizia BFH din 16.2.2016, IX R 28/15).

Întreținerea în numerar este mai bună decât întreținerea în natură

Dacă unui copil i se oferă un apartament ca „întreținere în natură“ (chiria este compensată cu dreptul la întreținere), acest lucru nu este recunoscut fiscal.
Recomandare: Plătiți întreținerea în numerar, astfel încât copilul să poată transfera singur chiria.

Apartamente mobilate: Luați în considerare suplimentul de mobilare

În cazul apartamentelor mobilate sau parțial mobilate, se poate aplica un supliment la chiria medie locală – dar numai dacă:

• acest supliment este inclus în grila de chirii sau
• este realist realizabil pe piață

Nu este permis: Suplimente bazate pe amortizare sau suplimente procentuale forfetare (decizia BFH din 6.2.2018, IX R 14/17).

Cum se determină chiria medie locală?

Chiria medie locală rezultă de obicei din grila de chirii locală.
Alternativ (de exemplu, în lipsa unei grile de chirii):

• Expertiză
• Informații din baza de date de chirii
• Comparație cu cel puțin trei apartamente comparabile

O singură chirie comparativă în aceeași clădire nu este suficientă dacă există o grilă de chirii valabilă (decizia BFH din 22.2.2021, IX R 7/20).

Caz special: Imobile mari sau luxoase

În cazul apartamentelor foarte mari sau cu dotări de înaltă calitate (de exemplu, vile de peste 250 m², piscină), poate fi necesară o prognoză de excedent total chiar dacă se respectă limita de 66 % (decizia BFH din 20.6.2023, IX R 17/21).

• Exemplu de caz:
  Părinții închiriază trei vile copiilor lor, fiecare cu > 250 m² suprafață locuibilă.
  Închirierea duce la pierderi mari, care urmează să fie compensate cu alte venituri.
  → Nu este permis, deoarece nu există o intenție de a obține venituri.
• Motivare:
  Chiria de piață nu reflectă adesea realist valoarea locativă specială a unor astfel de obiecte.
  O activitate de pierdere pe termen lung indică hobby – pierderile nu sunt deductibile fiscal.