Ce sunt amortizările?

Amortizări (denumite și "deducere pentru uzură" sau AfA) permit deducerea costurilor de achiziție sau construcție ale unei clădiri sau lucrări de construcție ca cheltuieli profesionale pe parcursul mai multor ani. Acestea reduc povara fiscală, deoarece partea anuală dedusă din costuri este scăzută din venitul impozabil. Amortizările se aplică imobilelor închiriate sau utilizate în scopuri comerciale, dar nu și valorii terenului, deoarece acesta nu se uzează din punct de vedere fiscal.

Tipuri de amortizare

1. Amortizare liniară (AfA)

În cazul amortizării liniare, un procent fix din costurile de achiziție sau construcție este dedus anual:

• Pentru clădirile construite după 31 decembrie 1924, amortizarea este de 2 % pe an pe o perioadă de 50 de ani.
• În cazul clădirilor construite înainte de 1 ianuarie 1925, amortizarea este de 2,5 % pe an pe o perioadă de 40 de ani.
• Pentru clădirile finalizate după 31 decembrie 2022, se aplică o amortizare de 3 % pe o perioadă de 33 1/3 ani.

Exemplu:

• Preț de achiziție fără teren: 200.000 Euro
• Suma anuală dedusă la 2 % AfA: 4.000 Euro
• Economii fiscale la o rată de impozitare de 35 %: 1.400 Euro pe an.

2. Amortizare degresivă (AfA)

Începând cu 1 octombrie 2023, se aplică o amortizare degresivă pentru clădirile de locuințe închiriate nou construite. Condiții: Începerea construcției sau contractul de vânzare între 1.10.2023 și 30.9.2029 și achiziția în anul finalizării. Regula se aplică și clădirilor din UE/SEE.

Amortizarea este de 5 % din costurile de investiție în primul an. În anii următori, cinci procente din valoarea rămasă. Este posibilă trecerea la AfA liniară (3 % anual).

3. Amortizare specială conform § 7b EStG

Amortizarea specială a fost introdusă pentru a încuraja construcția de locuințe de închiriat:

• Pentru cereri de construcție între 1 ianuarie 2023 și 30 septembrie 2030.
• Amortizare specială: 5 % din costurile de achiziție sau construcție în primii patru ani, suplimentar la o AfA liniară de 2 %.
• Limită maximă: 4.000 Euro pe metru pătrat de suprafață locuibilă, limită de costuri de construcție: 5.200 Euro pe metru pătrat.

Amortizarea specială este legată de anumite cerințe de eficiență, de exemplu, "Sigiliul de calitate pentru clădiri durabile".

Reguli speciale pentru amortizare

• Amortizare proporțională: Dacă o proprietate este achiziționată sau vândută în cursul anului, amortizarea se aplică doar pentru perioada corespunzătoare.
• Schimbarea metodei de amortizare: În cazul amortizării degresive, se poate trece oricând la AfA liniară. Amortizarea se face atunci pe baza valorii rămase.

Sfat pentru amortizările speciale

Respectarea ajutoarelor de minimis este necesară în cazul întreprinderilor. Pentru proprietarii privați, aceste reglementări nu se aplică.