Model de economisire fiscală: reguli pentru închirierea către rude

Închirierea la preț redus către rude – în special către copii – oferă avantaje fiscale: Deși chiria este sub nivelul pieței, toate cheltuielile pot fi deduse ca cheltuieli aferente în anumite condiții. Modelul este deosebit de potrivit atunci când amortizările mari și dobânzile la datorii se întâlnesc cu venituri mai mici din chirii. Chiar și în cazul copiilor aflați în întreținere, structura este recunoscută fiscal.

Reguli actuale privind închirierea la preț redus

Din 1.1.2021 se aplică trei etape:

• Cel puțin 66 % din chiria locală:
  Cheltuielile aferente sunt deductibile integral – nu este necesară o prognoză.
• Între 50 % și 66 %:
  Este necesară o prognoză pozitivă a excedentului total pentru a putea deduce toate cheltuielile aferente. Dacă prognoza este negativă, cheltuielile trebuie reduse proporțional.
• Mai puțin de 50 %:
  Utilizarea este considerată parțial gratuită. Cheltuielile aferente sunt deductibile doar proporțional pentru partea plătită.

Baza legală: § 21 alin. 2 EStG

Comparație cu terți: Contracte de închiriere cu rude

Chiar și în cazul închirierii către copii aflați în întreținere, este posibilă o recunoaștere fiscală dacă contractul de închiriere rezistă unei comparații cu terți. Aceasta înseamnă:

• Încheiat valabil din punct de vedere juridic
• Reglementat clar și fără echivoc
• Implementat efectiv așa cum a fost convenit

BFH subliniază: „Cerințele pentru dovada seriozității aranjamentelor contractuale între persoane apropiate sunt stricte”
(Hotărârea BFH din 16.2.2016, IX R 28/15).

Exemplu: Dacă chiria este compensată doar cu dreptul la întreținere și nu este plătită efectiv, nu există o relație de închiriere plătită. În acest caz, utilizarea locuinței este considerată întreținere în natură – cheltuielile de publicitate nu sunt deductibile.

Sfat: Plătiți întreținerea în numerar și lăsați copilul să transfere singur chiria.

Cum se determină chiria locală?

Baza este grila de chirii locală. Dacă există o închiriere către terți pentru un apartament comparabil în aceeași clădire la o chirie diferită, grila de chirii are prioritate. Numai dacă nu există o grilă de chirii sau aceasta nu este adecvată, chiria locală poate fi determinată alternativ – de exemplu:

• printr-un raport de expertiză
• prin baze de date de chirii
• sau pe baza a cel puțin trei obiecte comparabile

Hotărârea BFH din 22.2.2021, IX R 7/20

Imobile generoase: Prognoza excedentului total în ciuda limitei de 66 %

Chiar dacă limita de 66 % este respectată, o prognoză a excedentului total este obligatorie în cazul închirierii unor obiecte deosebit de mari sau elaborate.

Exemplu:
Părinții închiriază trei vile (> 250 mp) copiilor lor. Se înregistrează pierderi între 172.000 Euro și 216.000 Euro anual. BFH nu recunoaște pierderile – este vorba de hobby, deoarece nu s-a dovedit intenția de a obține un excedent.
Hotărârea BFH din 20.6.2023, IX R 17/21

Prognoza excedentului total pentru imobile speciale

Este necesară o prognoză pe 30 de ani pentru:

• Suprafețe de locuit peste 250 mp
• Dotări de lux (de exemplu, piscină)
• costuri curente ridicate

BFH a clarificat deja în cazuri similare că chiria de piață pentru astfel de obiecte nu reflectă valoarea reală a locuinței. Prin urmare, trebuie verificat suplimentar dacă închirierea generează un excedent pe durata contractului (de exemplu, hotărârile BFH din 30.9.1997, IX R 80/94 și 6.10.2004, IX R 30/03).

Important:
Regula de 66 % se referă doar la obiectivitatea plății.
Intenția subiectivă de a obține venituri poate fi verificată suplimentar chiar și în cazul respectării limitei.