(2025) Wie wird selbstgenutztes Wohneigentum nach § 10f EStG gefördert?

Mit dem § 10f Einkommensteuergesetz (EStG) fördert der Gesetzgeber Investitionen in den Erhalt und die Modernisierung selbstgenutzter Immobilien mit besonderer städtebaulicher oder denkmalpflegerischer Bedeutung. Die getätigten Aufwendungen können – bei Vorliegen aller Voraussetzungen – als Sonderausgaben steuerlich abgesetzt werden.

Die Förderung ist besonders attraktiv für Eigentümer, die in Sanierungs- oder Entwicklungsgebieten investieren, denkmalgeschützte Gebäude erhalten oder Immobilien von besonderem öffentlichen Interesse sanieren.

Was wird nach § 10f EStG steuerlich gefördert?

Steuerlich begünstigt sind folgende Maßnahmen:

• Städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen in förmlich festgelegten Gebieten gemäß § 177 BauGB,
• Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen an Gebäuden mit besonderer geschichtlicher, künstlerischer oder städtebaulicher Bedeutung,
• Baumaßnahmen an Baudenkmalen, sofern eine amtliche Bescheinigung die Förderfähigkeit bestätigt.

Die Maßnahmen müssen dem langfristigen Erhalt oder der funktionalen Verbesserung der Immobilie dienen. Reine Verschönerungsmaßnahmen oder nicht genehmigte Umbauten sind nicht begünstigt.

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?

Um die Steuervergünstigung nach § 10f EStG zu erhalten, müssen folgende Bedingungen erfüllt sein:

• Eigene Finanzierung: Sie haben die Aufwendungen selbst getragen.
• Amtliche Bescheinigung: Eine Bescheinigung der zuständigen Gemeinde oder Denkmalbehörde bestätigt Art und Umfang der begünstigten Maßnahmen.
• Selbstnutzung: Das Objekt wird selbst genutzt oder unentgeltlich überlassen (z. B. an Familienangehörige).

Wann und wie können Sie die Vergünstigung geltend machen?

Die Aufwendungen dürfen erst nach Abschluss der Baumaßnahmen in Ihrer Einkommensteuererklärung berücksichtigt werden. Tragen Sie die begünstigten Beträge in der Anlage FW ein. In der Regel werden die Aufwendungen über zehn Jahre verteilt steuerlich abgesetzt.

Wenn Sie erstmals Kosten geltend machen, fügen Sie bitte eine Einzelaufstellung aller Rechnungen bei mit Angaben zu:

• Rechnungsdatum und -betrag,
• Leistungsbeschreibung,
• ausführendem Unternehmen.

Was gilt bei Miteigentum?

Steht das Gebäude im Miteigentum (z. B. mit Geschwistern oder anderen Personen), dürfen Sie nur Ihren eigenen Anteil der Aufwendungen geltend machen.

Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner, die nicht dauerhaft getrennt leben, können die Förderung für jeweils ein Objekt – also insgesamt für zwei Objekte – in Anspruch nehmen.

Wichtige Einschränkungen (Objektbeschränkung)

Die Steuervergünstigung nach § 10f EStG unterliegt einer strengen Objekt- und Lebenszeitbeschränkung:

• Nur ein Objekt: Die Förderung kann nur einmal im Leben für ein einziges Gebäude genutzt werden.
• Keine Wiederholung: Wurde die Vergünstigung bereits für ein Objekt beansprucht, kann sie nicht für ein anderes Gebäude erneut genutzt werden.
• Ausschluss bei anderen Vergünstigungen: Wenn für dasselbe Gebäude bereits erhöhte Abschreibungen nach §§ 82g oder 82i EStDV in Anspruch genommen wurden, ist § 10f EStG ausgeschlossen.

Praxisbeispiel: BFH-Urteil vom 24.05.2023 (X R 22/20)

Ein Steuerpflichtiger machte von 2006 bis 2013 Erhaltungsmaßnahmen an seinem Eigenheim geltend und nutzte die Steuervergünstigung nach § 10f EStG. In den Jahren 2014 und 2015 wollte er erneut für eine andere denkmalgeschützte Wohnung Förderung beantragen. Das Finanzamt lehnte ab – der Bundesfinanzhof bestätigte:

• Die Steuervergünstigung gilt nur für ein Objekt und einmal im Leben.
• Nicht genutzte Jahre innerhalb des Begünstigungszeitraums verfallen ggf.
• Ein Wechsel auf ein anderes Gebäude ist ausgeschlossen.

Hinweis

Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln (z. B. Städtebauprogramme) mindern die förderfähigen Aufwendungen und müssen in der Steuererklärung separat angegeben werden.