Noua amortizare specială pentru apartamente de închiriat
Legea privind promovarea fiscală a construcției de locuințe de închiriat din 4.8.2019 a introdus o amortizare specială temporară conform § 7b EStG pentru a încuraja investițiile în locuințe noi de închiriat. Aceasta se aplica investițiilor pentru care s-a depus o cerere de construcție sau s-a făcut o notificare de construcție între 1.9.2018 și 31.12.2021.
- Amortizarea specială 7b a fost de 5 % din costurile de achiziție sau construcție în fiecare dintre primii patru ani, până la 2.000 Euro pe metru pătrat de suprafață locuibilă.
- A fost, de asemenea, deductibilă o amortizare liniară de 2 % pe an, dar pe baza costurilor reale de achiziție sau construcție (§ 7 alin. 4 EStG).
- Au fost eligibile doar clădirile cu costuri de construcție de maximum 3.000 Euro pe metru pătrat de suprafață locuibilă.
- Imobilul finanțat trebuia închiriat timp de cel puțin 10 ani, fără a se prevedea un plafon de chirie.
Începând cu 1.1.2023, amortizarea specială 7b expirată va fi reînnoită. Aceasta se aplică locuințelor de închiriat pentru care s-a depus o cerere de construcție sau s-a făcut o notificare de construcție între 1.1.2023 și 30.9.2029, cu condiția respectării anumitor cerințe de (eficiență energetică).
- Amortizarea specială 7b este de 5 % din costurile de achiziție sau construcție în fiecare dintre primii patru ani, până la baza de calcul eligibilă.
- Este posibilă, de asemenea, o amortizare liniară suplimentară de 2 % pe an, dar pe baza costurilor reale de achiziție sau construcție.
- Sunt eligibile costurile de achiziție sau construcție de până la 4.000 Euro pe metru pătrat de suprafață locuibilă.
- Costurile de construcție nu trebuie să depășească 5.200 Euro pe metru pătrat de suprafață locuibilă.
Noua amortizare specială pentru apartamente de închiriat
Ce pot deduce ca cheltuieli aferente venitului?
Toate cheltuielile pe care le aveți în legătură cu proprietatea închiriată pot fi deduse ca cheltuieli aferente venitului. Acestea includ în special următoarele costuri:
- Costuri de administrare
- Costuri pentru agenți imobiliari, taxe de întreținere, anunțuri sau un serviciu de închiriere
- Dobânzi pentru un credit
- Amortizare
- Impozit pe proprietate
- Taxe de administrare a contului, dobânzi de descoperire etc.
- Asigurări (răspundere civilă, incendiu, apă etc.)
- Costuri de electricitate pentru iluminatul casei
- Încălzire și apă caldă
- Costuri pentru canalizare, colectarea gunoiului, coșar, curățarea străzilor
- Costuri pentru administrator (inclusiv administrarea și curățenia casei)
- Deplasări la locuință, la agentul imobiliar sau la adunarea proprietarilor
- Reparații estetice
Important
Costurile suplimentare pe care le decontați cu chiriașii pot fi declarate ca cheltuieli aferente venitului în declarația fiscală numai dacă le înregistrați și ca venituri din închiriere și leasing.
Ce pot deduce ca cheltuieli aferente venitului?
Ce sunt cheltuielile profesionale legate de închirierea unei proprietăți?
Din veniturile dumneavoastră din închiriere și leasing, puteți deduce cheltuielile aferente. Cheltuielile aferente activității sunt costuri care servesc la achiziționarea, asigurarea și întreținerea proprietății.
Aceste cheltuieli sunt deduse din veniturile din chirii. Un rezultat pozitiv, adică un profit, crește suma impozitului dumneavoastră. Un rezultat negativ duce la o economie de impozit.
O pierdere fiscală din închiriere și leasing, cauzată de cheltuieli publicitare mari, poate fi compensată cu alte venituri pozitive. Momentul relevant pentru înregistrarea cheltuielilor aferenteîn declarația fiscală este momentul plății. Când au apărut cheltuielile sau când ați primit factura nu contează, de obicei.
Puteți deduce cheltuieli publicitare chiar dacă proprietatea nu este încă închiriată. Cu toate acestea, trebuie să existe o intenție de închiriere. Dacă faceți acest lucru, administrația fiscală va recunoaște inițial costurile, dar va emite decizia fiscală doar provizoriu. Dacă nu închiriați proprietatea, administrația fiscală poate retrage deducerea cheltuielilor aferente.
Ce sunt cheltuielile profesionale legate de închirierea unei proprietăți?
Ce este certificatul de performanță energetică și ce costuri apar?
Certificatul de performanță energetică este un document care evaluează necesarul de energie al unei clădiri. Există 2 tipuri de certificate energetice: certificatul de necesar și certificatul de consum. Certificatul de necesar ia în considerare necesarul de energie al clădirii, în timp ce certificatul de consum analizează consumul real de energie din ultimii ani. Certificatele energetice sunt valabile timp de zece ani de la emitere.
Ca proprietar al unei clădiri rezidențiale în Germania, sunteți obligat prin lege să emiteți un certificat energetic pentru proprietatea dumneavoastră. Certificatul energetic oferă informații despre necesarul de energie al clădirii și servește drept ghid pentru chiriași și cumpărători. Cu toate acestea, emiterea certificatului energetic implică costuri care afectează proprietarii.
Costurile pentru emiterea unui certificat energetic depind de diverși factori, cum ar fi dimensiunea clădirii, tipul de certificat energetic și efortul depus de consultantul energetic. De obicei, cheltuielile se situează între 150 și 600 Euro.
Deducerea certificatului energetic ca cheltuieli aferente venitului pentru proprietari
Ca proprietar, puteți declara costurile pentru emiterea unui certificat energetic ca cheltuieli aferente venitului în declarația dumneavoastră fiscală. Acest lucru este valabil indiferent dacă ați emis certificatul energetic din obligație legală sau voluntar. Costurile pot fi deduse ca cheltuieli de publicitate din veniturile din închiriere.
Costurile pentru certificatul energetic sunt cheltuieli aferente deductibile imediat. Este recomandat să păstrați factura pentru emiterea certificatului energetic, pentru a o putea prezenta în cazul unei verificări de către autoritățile fiscale.
Ce este certificatul de performanță energetică și ce costuri apar?
Ce costuri pot deduce proprietarii în cazul neocupării?
Cei care închiriază o proprietate în Germania trebuie să se ocupe nu doar de închiriere, selecția și gestionarea chiriașilor, ci și să ia în considerare perioadele de neocupare. Dacă un apartament sau o casă rămâne neocupată pentru o anumită perioadă, acest lucru poate duce la pierderi financiare. Dar, ce opțiuni există pentru a deduce fiscal cheltuielile pentru neocuparea temporară?
Ce sunt cheltuielile pentru neocuparea temporară?
Cheltuielile pentru neocuparea temporară includ toate costurile asociate cu închirierea de imobile, care nu pot fi acoperite din veniturile din chirii din cauza neocupării. Acestea includ, de exemplu, costuri de întreținere și reparații, măsuri publicitare, costuri de energie, impozitul pe proprietate și taxele de gunoi. Cu toate acestea, neocuparea trebuie să fie efectiv temporară, adică trebuie să existe o șansă realistă ca apartamentul sau casa să fie închiriată din nou.
Deducerea fiscală a cheltuielilor pentru neocuparea temporară
Cheltuielile pentru neocuparea temporară pot fi deduse fiscal, dar trebuie respectate anumite condiții. În primul rând, costurile trebuie să apară doar dacă proprietatea este închiriată și nu se obțin venituri. În al doilea rând, costurile trebuie să fie necesare și rezonabile, adică nu trebuie efectuate renovări de lux sau măsuri de întreținere inutile.
Cheltuielile deductibile sunt declarate ca și costuri de publicitate la veniturile din închiriere și leasing. Acestea trebuie indicate în declarația fiscală a anului respectiv. La calculul impozitului pe venit, acestea sunt apoi deduse din veniturile din chirii.
În general, cheltuielile pentru neocuparea temporară la închiriere pot fi deduse fiscal dacă sunt necesare, rezonabile și efectiv suportate. Proprietarii ar trebui totuși să se asigure că neocuparea este efectiv temporară și că există perspective realiste de închiriere. În caz de incertitudini sau întrebări privind deducerea fiscală, proprietarii ar trebui să consulte un consilier fiscal.
Ce costuri pot deduce proprietarii în cazul neocupării?
Comisionul brokerului pentru închiriere și vânzare – ce se aplică proprietarilor?
Din 1 iunie 2015 se aplică în Germania așa-numitul principiu al clientului plătitor pentru locuințe de închiriat: cel care angajează agentul plătește comisionul. Proprietarii nu mai pot transfera costurile agenției către persoanele care caută o locuință. Doar dacă chiriașul angajează în mod expres și în scris agentul și locuința este intermediată exclusiv prin acest contract, se poate solicita un comision (§ 2 alin. 1a Legea privind intermedierea locuințelor).
Costuri de agenție la cumpărarea de imobiliare
La cumpărarea de imobiliare, acest principiu nu se aplica inițial. Valoarea și distribuția comisionului agenției erau determinate de obiceiurile regionale sau de acorduri individuale. În unele regiuni, cumpărătorul suporta întregul comision, în altele era împărțit.
Noua reglementare legală din 2020
La 12 iunie 2020 a intrat în vigoare Legea privind distribuirea costurilor de agenție la contractele de vânzare. Aceasta prevede:
- Cumpărătorii de case unifamiliale sau apartamente pot suporta cel mult 50 % din costurile de agenție, dacă acționează ca consumatori.
- Dacă doar o parte angajează agentul, aceasta trebuie să plătească.
- Este posibilă o împărțire a costurilor, dar transferul către cumpărător nu poate depăși jumătate.
- Dacă cumpărătorul și vânzătorul angajează împreună agentul, este obligatorie o împărțire egală a comisionului.
Excepții și efecte
Această reglementare nu se aplică pentru imobile comerciale, clădiri multifamiliale sau terenuri de construcție și nu dacă cumpărătorul acționează în scop comercial.
Noua reglementare ar trebui să conducă la mai multă corectitudine și transparență. De asemenea, se așteaptă ca comisioanele agențiilor să scadă, deoarece vânzătorii negociază acum mai des valoarea acestora.
Importanța pentru declarația fiscală
Costuri de agenție la închiriere:
Dacă un proprietar a angajat un agent pentru închirierea unei proprietăți, comisioanele de agenție suportate pot fi deduse ca cheltuieli de publicitate la venituri din închiriere și leasing în declarația fiscală (Anexa V).
Costuri de agenție la cumpărarea de imobiliare:
La achiziționarea unei proprietăți pentru închiriere, comisioanele de agenție sunt considerate costuri de achiziție și nu sunt deductibile imediat. Ele au un impact fiscal prin amortizarea (AfA) clădirii.
Dacă proprietatea este utilizată personal, costurile de agenție nu sunt deductibile fiscal.
Exemplu:
Un proprietar achiziționează în 2025 un apartament pentru închiriere și plătește un comision de agenție de 10.000 Euro. Comisionul face parte din costurile de achiziție și este luat în considerare proporțional prin amortizarea anuală a clădirii (de exemplu, 2 % pe 50 de ani).
Baze legale și surse
- § 2 alin. 1a WohnVermittG
- § 9 EStG (cheltuieli de publicitate)
- § 6 alin. 1 nr. 1 EStG (costuri de achiziție)
- § 7 alin. 4 EStG (AfA)
- Legea privind distribuirea costurilor de agenție la intermedierea contractelor de vânzare de apartamente și case unifamiliale (BGBl. I 2020, p. 1245)
Comisionul brokerului pentru închiriere și vânzare – ce se aplică proprietarilor?
Cum sunt tratate costurile unei bucătării montate?
O bucătărie încorporată nu este considerată, conform opiniei juridice anterioare, un bun economic unitar, ci constă din diferite componente care reprezintă bunuri economice independente. Trebuie făcută distincția între chiuvetă și aragaz, pe de o parte, și celelalte elemente de bucătărie, pe de altă parte.
- Chiuveta și aragazul sunt părți componente ale clădirii, necesare pentru utilizarea clădirii în scopuri rezidențiale. Prin urmare, aceste costuri fac parte din costurile de construcție ale clădirii și sunt amortizate împreună cu aceasta. Dacă chiuveta și aragazul sunt înlocuite, cheltuielile sunt cheltuieli de întreținere și pot fi deduse integral ca cheltuieli de publicitate din închiriere.
- Restul părților bucătăriei încorporate sunt bunuri economice independente. Costurile de achiziție pot fi deduse ca cheltuieli de publicitate din închiriere. Dacă costurile de achiziție depășesc 410 Euro (fără TVA), acestea trebuie amortizate pe durata de utilizare preconizată. Dacă o bucătărie încorporată existentă este înlocuită cu una nouă, costurile de achiziție nu sunt cheltuieli de întreținere și, prin urmare, nu pot fi deduse integral. Noua bucătărie încorporată trebuie amortizată normal.
În prezent, Curtea Federală Fiscală și-a abandonat punctul de vedere anterior și a stabilit noi reguli pentru tratamentul fiscal al bucătăriilor încorporate în apartamentele închiriate: chiuveta și aragazul nu mai sunt considerate părți componente ale clădirii, ci sunt acum părți 'normale' ale bucătăriei încorporate. Bucătăria încorporată este considerată un bun economic unitar, care trebuie amortizat pe o perioadă de 10 ani. Acest lucru se aplică atât la prima achiziție, cât și la o reînnoire (Hotărârea BFH din 3.8.2016, IX R 14/15, publicată la 7.12.2016). Schimbarea jurisprudenței înseamnă o deteriorare semnificativă pentru proprietari: aceștia nu mai pot deduce imediat ca cheltuieli de publicitate componentele individuale ale bucătăriei încorporate, de exemplu aparatele electrice, cu o valoare sub 800,01 Euro (fără TVA), ci trebuie să amortizeze întreaga bucătărie încorporată pe 10 ani, astfel încât doar 10% pe an pot fi luate în considerare ca cheltuieli de publicitate.
Lohnsteuer kompakt
Se aplică în continuare faptul că o bucătărie încorporată poate fi considerată în mod excepțional ca parte esențială a clădirii. Pentru aceasta, bucătăria încorporată trebuie să fie fixată de clădire și să nu poată fi separată de aceasta fără a distruge una dintre părți. Acest lucru este valabil "dacă bucătăria încorporată este integrată în locul destinat acesteia și este unită cu pereții clădirii care o înconjoară (pereți laterali și perete din spate)." În acest caz, costurile de achiziție sunt atribuite costurilor de construcție ale clădirii și sunt amortizate cu 2% pe an; costurile pentru o reînnoire sunt cheltuieli de întreținere și pot fi deduse integral ca cheltuieli de publicitate (Hotărârea BFH din 1.12.1970, VI R 358/69).
Cum sunt tratate costurile unei bucătării montate?
