Ce includ veniturile din închiriere și leasing?

Ce includ veniturile din închiriere și leasing (Anlage V) este reglementat în Legea privind impozitul pe venit. În § 21 EStG sunt menționate următoarele venituri:

• Venituri din închirierea și leasingul de bunuri imobile (terenuri, clădiri, părți de clădiri, nave înregistrate într-un registru naval)
• Venituri din închirierea și leasingul de drepturi imobiliare (de exemplu, drept de superficie, drept de extracție a mineralelor)
• Venituri din închirierea și leasingul de bunuri mobile, în special de active mobile ale întreprinderii (de exemplu, inventar pentru întreprinderi comerciale, ferme agricole sau cabinete de profesii liberale)
• Venituri din cedarea temporară a drepturilor, în special a drepturilor de autor literare, artistice și comerciale
• Venituri din vânzarea creanțelor de chirie și leasing

Nu sunt considerate venituri din închiriere veniturile obținute din închirierea unor bunuri mobile individuale. Acest lucru se aplică, de exemplu, în cazul închirierii de mobilier individual, al închirierii de bărci care nu sunt înregistrate într-un registru naval sau al cedării temporare a vehiculelor private, de exemplu pentru o călătorie de vacanță.

(2022): Ce includ veniturile din închiriere și leasing?

Trebuie să declar veniturile din închiriere prin AirBnB și altele?

Dacă închiriați camere individuale în locuința proprie sau închiriată, pe care o utilizați personal, obțineți în principiu venituri din închiriere și leasing, care trebuie declarate în declarația fiscală.

Veniturile din închirieri prin platforme online sunt supuse impozitului

• dacă veniturile din chirii depășesc pragul de 520 Euro.
• dacă veniturile totale sunt mai mari decât alocația de bază.
• dacă subînchirierea este desfășurată în scop comercial.

Pragul de 520 Euro pe an

Din motive de simplificare, veniturile din chirii de mai puțin de 520 Euro pe perioada de evaluare pot rămâne neimpozitate (R 21.2 alin. 1 EStR). Totuși, suma de 520 Euro nu este o alocație, ci un prag, adică dacă veniturile din chirii depășesc această sumă chiar și cu un euro, trebuie să declarați și să impozitați toate veniturile în declarația fiscală.

Ascunderea veniturilor din subînchiriere sau neprezentarea unei declarații fiscale este considerată evaziune fiscală. Infracțiunile fiscale pot fi sancționate retroactiv până la 10 ani.

Atenție: În prezent, autoritatea fiscală din Hamburg atrage atenția asupra faptului că portalurile de închiriere trebuie să pună la dispoziția administrației fiscale datele proprietarilor.

Alocația fiscală de bază

Dacă venitul total din toate tipurile de venituri este sub alocația de bază, nu trebuie plătite impozite. 2022 alocația de bază este de 9.744 Euro pentru persoane singure și 19.488 Euro pentru căsătoriți.

Închiriere comercială

Veniturile din închiriere și leasing sunt considerate supuse impozitului pe activități comerciale dacă, pe lângă simpla închiriere, sunt oferite servicii speciale neobișnuite. Aceste servicii speciale neobișnuite includ, printre altele, personal, un mic dejun sau un serviciu zilnic de curățenie. Curățenia camerei sau furnizarea de lenjerie de pat și prosoape nu sunt considerate servicii speciale. În acest caz, ar trebui să declarați veniturile din activitatea de închiriere în anexa G.

(2022): Trebuie să declar veniturile din închiriere prin AirBnB și altele?

Ce cheltuieli pot fi deduse ca cheltuieli aferente închirierii?

La cheltuielile de închiriere pentru o subînchiriere se numără, printre altele:

• Chiria
• Costuri suplimentare, cum ar fi încălzirea, apa, impozitul pe proprietate
• Costuri de renovare și întreținere

Toate cheltuielile trebuie proporțional recalculate în funcție de suprafața în metri pătrați a camerelor subînchiriate, dacă nu pot fi atribuite direct subînchirierii.

Exemplu: Dacă apartamentul are 100 mp și camera subînchiriată are 20 mp, atunci 20% din cheltuielile de chirie și costurile suplimentare pot fi, de asemenea, deduse ca cheltuieli profesionale.

Cheltuielile care pot fi atribuite direct subînchirierii includ, de exemplu, taxe pentru platforme online precum Airbnb, 9flats sau wimdu, costuri de achiziție pentru mobilier sau servicii de meșteșugari, dacă acestea au fost efectuate exclusiv din cauza subînchirierii. Toate cheltuielile ar trebui să poată fi dovedite prin documente. Dacă este angajat un ajutor casnic pentru curățarea camerelor închiriate, plățile trebuie efectuate, de asemenea, fără numerar (prin transfer bancar) pentru a fi recunoscute fiscal.

Atenție: În prezent, autoritatea fiscală din Hamburg subliniază că portalurile de închiriere trebuie să pună la dispoziția administrației fiscale datele proprietarilor.

(2022): Ce cheltuieli pot fi deduse ca cheltuieli aferente închirierii?

Cum sunt tratate spațiile comune?

Camere comune (de exemplu, hol, baie) într-un apartament subînchiriat, care pot fi utilizate și de oaspeți, nu pot fi incluse în calcul doar pe baza proporției suprafeței locative.

Proporția suprafeței acestor camere trebuie, de asemenea, împărțită la numărul de locuitori din gospodărie.

Exemplu: Camerele comune ocupă împreună 30 mp într-un apartament de 100 mp, iar în apartament locuiesc, pe lângă proprietară, fiica ei și subchiriașul. În acest caz, 10% (30 mp / 100 mp / 3 persoane) din cheltuielile pentru camerele comune pot fi deduse.

(2022): Cum sunt tratate spațiile comune?

Ce trebuie să știu despre veniturile din chirii?

Ca proprietar, trebuie să declarați chiria netă și costurile suplimentare transferate chiriașilor ca venit suplimentar. Costurile aferente pot fi deduse ca cheltuieli de publicitate.

Exemple de venituri din chirii:

• Venituri din chirii pentru apartamente sau camere
• Venituri din chirii pentru garaje/locuri de parcare
• Costuri suplimentare transferate chiriașului
• Chirie pentru spații publicitare și locuri pentru automate
• Dobânzi la economii de construcție
• Plată compensatorie de la un chiriaș la încheierea anticipată a contractului de închiriere
• Arende pentru terenuri neconstruite
• Venituri dintr-un drept de superficie

În cazul veniturilor din chirii care sunt sub limita de 520 de euro pe an (de exemplu, în cazul unei subînchirieri), puteți omite aceste informații din declarația fiscală. Veniturile până la această limită, care provin dintr-o închiriere temporară, sunt scutite de impozitul pe venit. Acest lucru se aplică și subînchirierii temporare a unor părți din propria locuință închiriată. În acest caz, nu pot fi luate în considerare cheltuieli de publicitate corespunzătoare.

(2022): Ce trebuie să știu despre veniturile din chirii?

Ce trebuie să știu despre închirierea unei locuințe de vacanță?

Dacă doriți să deduceți fiscal căsuța de vacanță, trebuie să depășiți uneori obstacole mari, deoarece fiscul contribuie doar dacă accentul proprietății este pe închiriere. Pentru aceasta, trebuie să prezentați fiscului o intenție de realizare a profitului. Cheltuielile și pierderile unei proprietăți de vacanță pot fi deduse fiscal doar dacă obținerea de profit din închiriere este prioritară. Aici însă apare marea problemă. Dacă nu puteți convinge fiscul că doriți să obțineți profit din închirierea locuinței de vacanță, acesta va considera că este vorba de un hobby și nu veți obține nicio economie fiscală. Cel mai simplu mod de a demonstra intenția de realizare a profitului este să nu utilizați deloc locuința de vacanță la început. Puteți demonstra acest lucru fiscului, de exemplu, cu un contract de agent imobiliar care exclude utilizarea proprie pentru întregul an. În plus, trebuie să demonstrați fiscului intenția de realizare a profitului prin închiriere:

Conform unei decizii a Curții Federale Fiscale (Az: IX R 57/02), proprietatea ar trebui să fie închiriată cel puțin 75% din timpul de închiriere obișnuit în zonă. Dacă nu se poate atinge un astfel de timp de închiriere, o prognoză de venituri pe un orizont de timp de 30 de ani trebuie să stabilească faptul că în această perioadă se poate obține un excedent de chirie (BFH: Az IX R 97/00). Această prognoză de venituri trebuie depusă și dacă proprietatea de vacanță urmează să fie utilizată și privat. Dacă prognoza arată că nu se așteaptă un excedent în perioada de 30 de ani, cheltuielile de publicitate nu vor fi recunoscute. În acest caz, nici veniturile din chirie nu trebuie impozitate. Dacă prognoza de venituri are un rezultat pozitiv, fiscul trebuie să recunoască costurile. Perioadele de închiriere deductibile sunt comparate cu perioadele de utilizare proprie nedeductibile. Cu cât durata de închiriere este mai lungă, cu atât se poate deduce mai mult. De asemenea, perioadele de neocupare pot fi incluse în perioada de închiriere, de exemplu, dacă a fost stabilit în prealabil când va fi utilizată locuința de vacanță. În caz contrar, perioadele de neocupare vor fi împărțite proporțional cu raportul dintre închiriere și utilizare proprie.

Sfat: Ce înseamnă de fapt "timpul de închiriere obișnuit în zonă"? Care sunt cifrele concrete? Curtea Federală Fiscală a analizat recent această întrebare și a pronunțat o hotărâre care ar putea ajuta proprietarii afectați de locuințe de vacanță. La determinarea etalonului de comparație pentru ratele de ocupare, trebuie luat în considerare doar timpul de închiriere obișnuit în zonă pentru locuințele de vacanță, nu și pentru toate unitățile de cazare dintr-un oraș. Prin urmare, etalonul de comparație este semnificativ mai mic decât a presupus administrația fiscală (BFH-Urteil vom 26.5.2020, IX R 33/19).

Dacă fiscul recunoaște toate punctele, costurile de achiziție și finanțare, precum și încălzirea, electricitatea sau reparațiile pot fi deduse fiscal. Deoarece, în special în primii ani, de exemplu din cauza dobânzilor la credite, cheltuielile depășesc veniturile, pierderea poate reduce venitul impozabil.

Actual: Curtea Federală Fiscală a luat poziție cu privire la modul de procedură atunci când un proprietar deține o casă de vacanță în care se află mai multe apartamente și acestea sunt utilizate în mod diferit de-a lungul anilor, de exemplu, inițial pentru închiriere pe termen lung și ulterior ca locuință de vacanță. Trebuie verificată intenția de realizare a profitului pentru fiecare apartament în parte sau pentru întreaga proprietate?

(2022): Ce trebuie să știu despre închirierea unei locuințe de vacanță?