Ce sunt amortizările?
Cu așa-numita amortizare, puteți deduce costurile de achiziție sau construcție ale clădirii, apartamentului sau lucrărilor de construcție ca cheltuieli profesionale pe parcursul mai multor ani. Partea anuală dedusă se numește amortizare sau amortizare pentru uzură (AfA).
Amortizarea este considerată, la fel ca și costurile de renovare și costurile suplimentare, cheltuieli profesionale și reduce astfel povara fiscală. Amortizarea este posibilă pentru case și apartamente închiriate sau utilizate în scopuri comerciale. Este important de reținut că doar valoarea clădirii poate fi amortizată - valoarea terenului nu se depreciază fiscal.
În cazul obiectelor construite după 31 decembrie 1924, cumpărătorii pot deduce 2% din costurile de achiziție fără teren de la impozit timp de 50 de ani.
Beispiel
La un preț de achiziție fără teren de 200.000 Euro, venitul impozabil este redus cu 4.000 Euro (2% din 200.000 Euro). La un procent personal de impozitare de 35%, economia fiscală este de 1.400 Euro pe an. Dacă imobilul este cumpărat sau vândut în cursul anului, amortizarea anuală se aplică proporțional.
Pentru a stimula construcția de noi locuințe de închiriat în segmentul de prețuri mici și medii, legiuitorul a introdus în 2019 o nouă amortizare specială temporară conform § 7b EStG.
- Amortizarea specială 7b este de 5% din costurile de achiziție sau construcție până la 2.000 Euro pe mp de suprafață locuibilă în anul achiziției sau construcției și în următorii trei ani. În plus, se poate deduce amortizarea liniară de 2% pe an, care se bazează pe o altă bază de calcul, și anume costurile reale de achiziție sau construcție (§ 7 Abs. 4 EStG).
- Sunt eligibile doar clădirile ale căror costuri de construcție nu depășesc 3.000 Euro pe metru pătrat de suprafață locuibilă. Cu toate acestea, sunt eligibile pentru finanțare doar costurile de construcție de până la 2.000 Euro pe metru pătrat de suprafață locuibilă. Imobilul finanțat trebuie închiriat timp de cel puțin 10 ani; nu este prevăzut un plafon de chirie. Se finanțează nu doar construcția de locuințe noi, ci și crearea de noi locuințe în clădiri existente, de exemplu, o mansardă sau extinderi și adăugiri.
Pentru amortizarea specială trebuie respectată o anumită dată limită - și aceasta este 31.12.2021! Sunt eligibile doar investițiile pentru care o cerere de construcție este depusă între 1.9.2018 și 31.12.2021. Dacă nu este necesară o cerere de construcție, notificarea de construcție trebuie să aibă loc până la 31.12.2021. Pentru locuințele de închiriat care pot fi construite conform reglementărilor de construcție fără cerere sau notificare de construcție, se poate lua în considerare data începerii lucrărilor de construcție (scrisoare BMF din 21.9.2021, IV C 3 - S 2197/19/10009 :009).
- Pentru a beneficia de amortizarea specială, nu contează data finalizării. Amortizările speciale pot fi astfel utilizate chiar dacă finalizarea are loc după 31.12.2021. Cu toate acestea, amortizarea specială poate fi aplicată pentru prima dată în anul finalizării sau achiziției. Pentru o clădire finalizată în 2022 pe baza unei cereri de construcție/notificări depuse în 2020 și achiziționată prin contract de vânzare în anul finalizării, cumpărătorul poate beneficia de amortizarea specială.
- Perioada de finanțare este limitată nu doar în ceea ce privește data depunerii cererii de construcție sau notificării, ci și în ceea ce privește anul ultimei utilizări a amortizării speciale 7b. Astfel, ultima utilizare a amortizării speciale este posibilă în 2026. Din 2027, amortizările speciale 7b nu mai sunt posibile, chiar dacă perioada de amortizare nu a expirat. Acest lucru are ca scop accelerarea creării de locuințe prin această reglementare.
(2022): Ce sunt amortizările?
Ce înseamnă amortizarea conform § 7 alin. 4 EStG?
AfA conform § 7 alin. 4 EStG descrie o amortizare liniară care poate fi utilizată pentru orice clădire închiriată sau utilizată în scopuri comerciale. Pentru casele construite până la 31 decembrie 1924, cumpărătorul poate deduce 2,5% timp de 40 de ani. Pentru obiectele construite după 31 decembrie 1924, cumpărătorii pot deduce 2% din costurile de achiziție fără teren ca cheltuieli de publicitate timp de 50 de ani. Perioada de amortizare începe din nou cu fiecare cumpărător, chiar dacă cumpărătorul anterior a amortizat deja clădirea. Amortizarea începe în anul achiziției sau al finalizării - pentru acest an doar proporțional.
(2022): Ce înseamnă amortizarea conform § 7 alin. 4 EStG?
Ce înseamnă amortizarea conform § 7 alin. 5 EStG?
Amortizarea conform § 7 alin. 5 EStG se referă la amortizarea degresivă, care permite investitorilor sau cumpărătorilor de clădiri sau apartamente noi să amortizeze cu o rată ridicată în primii ani. Amortizarea degresivă nu mai este posibilă pentru imobilele cu o cerere de construcție sau contract de vânzare-cumpărare începând cu 1.1.2006. De atunci, este permisă doar amortizarea liniară.
Pentru achizițiile anterioare se aplică următoarele rate de amortizare:
Cerere de construcție/contract de vânzare-cumpărare de la 30.7.1981 până la 28.2.1989 și de la 1.1.1996
- În primii opt ani: 5 la sută
- Următorii 6 ani: 2,5 la sută
- Următorii 36 de ani: 1,25 la sută
Cerere de construcție/contract de vânzare-cumpărare de la 1.1.2004 până la 31.12.2005
- Primii 10 ani: 4 la sută
- Următorii 8 ani: 2,5 la sută
- Următorii 32 de ani: 1,25 la sută
Cerere de construcție/contract de vânzare-cumpărare de la 1.3.1989 până la 31.12.1995
- Primii 4 ani: 7 la sută
- Următorii 6 ani: 5 la sută
- Următorii 6 ani: 2 la sută
- Următorii 24 de ani: 1,25 la sută
(2022): Ce înseamnă amortizarea conform § 7 alin. 5 EStG?
