Правила сдачи в аренду близким родственникам

Сдача в аренду по сниженной цене родственникам с ее выгодным налоговым режимом предоставляет возможность заявить убытки от аренды и сдачи внаем. Эти убытки обычно возникают из-за амортизации и процентов по задолженности в сочетании с уменьшенной арендной платой. Если Вы соблюдаете определенные правила при сдаче в аренду детям, Вы можете вычесть расходы в полном объеме как расходы на рекламу, в то время как Вы должны облагать налогом только уменьшенные арендные доходы. Налоговая модель также работает при сдаче в аренду детям, имеющим право на алименты.

С 01.01.2021 года введено важное новшество:

• Если согласованная арендная плата составляет не менее 66 % от местной рыночной арендной платы, расходы могут быть вычтены в полном объеме как расходы на рекламу.
• Если согласованная арендная плата составляет от 50 % до 66 % от рыночной арендной платы, необходимо проверить намерение получения дохода и для этого требуется прогноз доходности:
• Если прогноз доходности положительный, расходы на рекламу могут быть вычтены в полном объеме.
• Если прогноз доходности отрицательный, расходы на рекламу должны быть распределены и могут быть вычтены только пропорционально.
• Если согласованная арендная плата составляет менее 50 % от местной рыночной арендной платы, использование должно быть разделено на платную и бесплатную часть. Расходы могут быть вычтены как расходы на рекламу только в соответствии с платной частью.

Важно: Если арендная плата составляет не менее 50 процентов, но менее 66 процентов от местной арендной платы, необходимо провести проверку прогноза общего дохода:

Если проверка прогноза общего дохода положительна, предполагается намерение получения дохода от предоставления жилья по сниженной цене, и возможен полный вычет расходов на рекламу.

Если проверка прогноза общего дохода дает отрицательный результат, предполагается намерение получения дохода только для платно сданной части. Для платно сданной части расходы на рекламу могут быть вычтены пропорционально.

Проверка прогноза общего дохода для доходов от аренды и сдачи внаем проводится в соответствии с многолетней и устоявшейся практикой BFH. Письмо BMF от 08.10.2004 (BStBl 2004 I S. 933) остается актуальным.

Примечание: При сдаче в аренду меблированных или частично меблированных квартир для определения местной рыночной арендной платы может потребоваться учесть надбавку за мебель. Такая надбавка за мебель должна быть учтена в соответствии с решением Федерального финансового суда от 06.02.2018 (IX R 14/17), если она может быть определена на основе местного индекса арендной платы или рыночных надбавок. Определение иным способом не допускается. В частности, не допускается выводить надбавку за мебель из месячной суммы линейной амортизации для износа предоставленной мебели и предметов интерьера. Также не допускается применение процентной надбавки к арендной доходности.

Порог в 50 % или 66 % применяется только к аренде квартир, но не к помещениям, используемым в коммерческих или профессиональных целях.

В настоящее время Федеральный финансовый суд постановил, что сдача в аренду по сниженной цене также может быть признана в налоговом отношении ребенку, имеющему право на алименты, если она выдерживает так называемое сравнение с третьими лицами. Это означает, что договор аренды был заключен в соответствии с гражданским правом, и как его условия, так и фактическое выполнение соответствуют обычным условиям между третьими лицами. Это предполагает, что основные обязательства сторон договора были четко и однозначно согласованы и выполнены в соответствии с договоренностью, даже при аренде родственникам. "К доказательству серьезности договорных условий между близкими лицами предъявляются строгие требования" (решение BFH от 16.02.2016, IX R 28/15).

В рассматриваемом случае договор аренды с ребенком не был признан, поскольку дочь фактически не платила арендную плату. Вместо этого родители зачли арендную плату с алиментными требованиями дочери и выплатили ей только разницу наличными. Это является предоставлением натуральных алиментов в виде жилья. Уменьшение активов у дочери как арендатора и увеличение активов у родителей как арендодателей не произошло. Поскольку, следовательно, не было платного предоставления в пользование, договор аренды не был признан, и расходы или убытки не были признаны как расходы на рекламу.

В настоящее время Федеральный финансовый суд постановил, что при аренде меблированных или частично меблированных квартир, как правило, должна применяться надбавка за мебель, поскольку такие предоставления обычно связаны с повышенной стоимостью использования, что часто отражается в более высокой местной арендной плате. Однако такая надбавка за мебель должна учитываться только в том случае, если она может быть определена на основе местного индекса арендной платы или рыночных надбавок. Определение иным способом не допускается (решение BFH от 06.02.2018, IX R 14/17).

Примечание: Местная арендная плата обычно может быть получена из местного индекса арендной платы. Но что, если в том же доме есть аналогичная квартира, сданная в аренду третьим лицам, и ее арендная плата отличается от местного индекса арендной платы? Следует ли в этом случае для проверки порога в 50 % или 66 % использовать эту сравнительную арендную плату или все же индекс арендной платы?

В октябре 2019 года Финансовый суд Тюрингии постановил, что для сравнения с местной рыночной арендной платой следует использовать арендную плату, которую арендодатель требует от третьего арендодателя, использующего аналогичную квартиру в том же доме (решение от 22.10.2019, 3 K 316/19). На это решение была подана апелляция в Федеральный финансовый суд. И вот: арендодатель добился успеха.

Согласно мнению высших финансовых судей: местная рыночная арендная плата для проверки порога в 66 % должна определяться на основе индекса арендной платы. Если индекс арендной платы не может быть использован или отсутствует, местная рыночная арендная плата может быть определена с помощью экспертного заключения, информации из базы данных арендной платы или на основе арендной платы за как минимум три аналогичные квартиры (решение BFH от 22.02.2021, IX R 7/20).

Примечание: Согласно мнению Финансового суда Баден-Вюртемберга (решение от 22.01.2021, 5 K 1938/19), прогноз общего дохода в исключительных случаях все же необходим, даже если соблюден порог в 66 %, если речь идет о сдаче в аренду дорогостоящего жилого здания, в данном случае - отдельного дома с жилой площадью значительно более 250 кв. м. Однако теперь Федеральный финансовый суд должен решить, может ли это мнение быть поддержано. Апелляция подана под номером IX R 17/21.

На первый взгляд, мнение из Баден-Вюртемберга может показаться маловероятным, поскольку налоговое регулирование на самом деле однозначно и было таковым и раньше. § 21 Abs. 2 Satz 2 EStG гласит: "Если плата за долгосрочную аренду жилья составляет не менее 66 % от местной арендной платы, аренда жилья считается платной." Однако существует судебная практика BFH из прошлого, в которой он придерживался аналогичного мнения, как и FG Баден-Вюртемберг, или, по крайней мере, сигнализировал, что в исключительных случаях может быть уместен прогноз общего дохода (например, решение BFH от 30.09.1997, IX R 80/94 и решение BFH от 06.10.2004, IX R 30/03). BFH выступает за прогноз общего дохода, если рыночная арендная плата - обычно это арендная плата согласно местному индексу арендной платы - не отражает "правильную" арендную стоимость или если в исключительных случаях особые обстоятельства говорят против наличия намерения получения прибыли.

Однако соответствующие решения BFH несколько устарели, и в последнее время BFH выступает за основной подход к индексу арендной платы, если таковой имеется (решение BFH от 22.02.2021, IX R 7/20). Поэтому остается только ждать, какое решение примет BFH.

(2022): Правила сдачи в аренду близким родственникам

Сдача в аренду по сниженной цене: расчет для сравнения с распределяемыми эксплуатационными расходами

Часто квартиры сдаются родственникам по цене ниже рыночной арендной платы. Такая льготная аренда выгодна с налоговой точки зрения, поскольку, с одной стороны, необходимо облагать налогом только меньшие доходы от аренды, а с другой стороны, расходы могут быть полностью вычтены как расходы на рекламу.

С 01.01.2021 года введено важное новшество:

• Если согласованная арендная плата составляет не менее 66 % от местной рыночной арендной платы, расходы могут быть полностью вычтены как расходы на рекламу.
• Если согласованная арендная плата составляет от 50 % до 66 % от рыночной арендной платы, необходимо проверить намерение получения дохода и для этого требуется прогноз доходов:
• Если прогноз доходов положительный, расходы на рекламу могут быть полностью вычтены.
• Если прогноз доходов отрицательный, расходы на рекламу должны быть распределены и могут быть вычтены только частично.
• Если согласованная арендная плата составляет менее 50 % от местной рыночной арендной платы, использование должно быть разделено на платную и бесплатную части. Расходы могут быть вычтены как расходы на рекламу только в соответствии с платной частью.

Федеральный финансовый суд разъяснил, что под "местной арендной платой" понимается валовая арендная плата или арендная плата с учетом коммунальных платежей. Следовательно, к сопоставимой базовой арендной плате должны быть добавлены расходы, которые могут быть распределены в соответствии с Положением о коммунальных расходах (BFH-Urteil vom 10.5.2016, IX R 44/15).

"Местная рыночная арендная плата" включает базовую арендную плату плюс распределяемые расходы на квартиры аналогичного типа, расположения и оснащения.

К распределяемым расходам в соответствии с Положением о коммунальных расходах относятся, в частности, земельный налог, расходы на водоснабжение и канализацию, отопление, уборку улиц и вывоз мусора, освещение, уход за садом, чистку дымоходов, страхование имущества и ответственности, а также на домоуправителя (§ 2 BetrKV). Расходы на техническое обслуживание и ремонт в соответствии с § 1 BetrKV не включаются. Таким образом, оплаченная арендная плата с учетом коммунальных платежей сравнивается с местной арендной платой с учетом коммунальных платежей (также R 21.3 EStR).

Метод расчета с учетом арендной платы с коммунальными платежами более выгоден для арендодателей, чем расчет с базовой арендной платой. Включение коммунальных расходов выгодно, поскольку распределяемые расходы составляют значительную часть затрат по сравнению с базовой арендной платой и даже при льготной передаче обычно полностью покрываются арендатором.

В настоящее время Федеральный финансовый суд постановил, что при аренде меблированных или частично меблированных квартир, как правило, следует применять надбавку за меблировку, поскольку такие передачи, как правило, связаны с повышенной полезностью, что часто отражается в более высокой местной арендной плате. Однако такая надбавка за меблировку должна учитываться только в том случае, если она может быть определена на основе местного индекса арендной платы или надбавок, реализуемых на рынке. Определение иным способом не допускается (BFH-Urteil vom 6.2.2018, IX R 14/17).