Доход от сдачи в аренду близким родственникам
Сдача в аренду родственникам подлежит особому контролю со стороны налоговой инспекции.
Если доход от аренды составляет не менее 66% от стандартной местной арендной платы (включая сборы), то такая сдача в аренду считается полностью возмещенной, а расходы, связанные с получением дохода, обычно признаются налоговой инспекцией в полном объеме.
Если же фактическая арендная плата составляет менее 66% от стандартной местной арендной платы, то речь идет о предоставлении скидки или частичной скидки. В этом случае расходы, связанные с получением дохода, признаются налоговой инспекцией только на пропорциональной основе, т.е. в соотношении между фактической арендной платой и стандартной местной арендной платой.
(2022): Доход от сдачи в аренду близким родственникам
Что мне нужно знать о сдаче в аренду квартиры для отдыха?
Если Вы хотите заявить о налоговых вычетах на Ваш дачный домик, Вам придется преодолеть довольно высокие барьеры, поскольку налоговые органы участвуют только в том случае, если основное внимание уделяется сдаче недвижимости в аренду. Для этого необходимо продемонстрировать налоговой инспекции намерение получить прибыль. Ведь расходы и убытки от владения дачной недвижимостью можно списать с налогов только в том случае, если основное внимание уделяется получению прибыли от аренды. Однако здесь возникает большая проблема. Если Вы не можете убедительно доказать налоговой инспекции, что с помощью дачной недвижимости планируется получение дохода, это считается "хобби", и налоговая экономия не будет предоставлена. Проще всего доказать намерение получить прибыль, если сначала вообще не использовать дачную недвижимость самостоятельно. Это можно продемонстрировать налоговой инспекции, например, с помощью договора с агентом, который исключает личное использование в течение всего года. Кроме того, налоговой инспекции необходимо продемонстрировать намерение получить прибыль от аренды:
Согласно решению Федерального финансового суда (номер дела: IX R 57/02), недвижимость должна быть сдана в аренду как минимум на 75 процентов от местного времени аренды. Если такое время аренды не может быть достигнуто, необходимо предоставить прогноз доходности на 30-летний период, который покажет, что в этот период может быть получен излишек арендной платы (BFH: номер дела IX R 97/00). Этот прогноз доходности также должен быть представлен, если дачная недвижимость будет использоваться в личных целях. Если прогноз показывает, что излишек за 30-летний период не ожидается, расходы на рекламу не будут признаны. В этом случае доход от аренды также не облагается налогом. Если прогноз доходности дает положительный результат, налоговая инспекция должна признать расходы. При этом периоды аренды, подлежащие вычету, соотносятся с периодами личного использования, не подлежащими вычету. Чем дольше срок аренды, тем больше можно списать. При этом в период аренды может быть включен возможный простой, например, если заранее точно определено, когда дачная недвижимость будет использоваться самостоятельно. В противном случае простой распределяется в соответствии с соотношением аренды и личного использования.
Совет: Что означает "местное время аренды"? На какие цифры следует ориентироваться? В настоящее время Федеральный финансовый суд рассмотрел этот вопрос и вынес решение, которое может помочь владельцам дачных объектов. При определении сравнительного показателя для коэффициента загрузки следует учитывать только местное время аренды дачных объектов, а не всех гостиничных предприятий города. Поэтому сравнительный показатель значительно ниже, чем предполагала налоговая администрация (решение BFH от 26.05.2020, IX R 33/19).
Если налоговая инспекция признает все пункты, то расходы на приобретение и финансирование, а также на отопление, электроэнергию или ремонт могут быть списаны с налогов. Поскольку особенно в первые годы, например, из-за процентов по кредитам, расходы превышают доходы, убыток может уменьшить налогооблагаемый доход.
Актуально: Федеральный финансовый суд высказал свое мнение по вопросу о том, как поступать, если арендодатель владеет дачным домом, в котором находятся несколько квартир, и они используются по-разному в течение многих лет, например, сначала для долгосрочной аренды, а затем как дачные квартиры? Следует ли в этом случае проверять намерение получить прибыль для каждой квартиры отдельно или для всей недвижимости?
Lohnsteuer kompakt
Федеральный финансовый суд постановил, что это зависит от каждой отдельной квартиры. Он также постановил, что вопрос о том, может ли быть получен общий излишек, должен быть пересмотрен в случае изменения использования. Это, например, происходит, если квартира сначала сдается в долгосрочную аренду, затем ремонтируется и впоследствии используется как дачная квартира (решение BFH от 08.01.2019, IX R 37/17).
(2022): Что мне нужно знать о сдаче в аренду квартиры для отдыха?
