Что такое амортизация?
С помощью так называемой амортизации Вы можете списывать затраты на приобретение или строительство Вашего здания, квартиры или строительных работ в качестве расходов, связанных с доходами, в течение нескольких лет. Ежегодно списываемая часть называется амортизацией или амортизацией износа (AfA).
Амортизация относится к расходам, связанным с доходами, таким как расходы на ремонт и дополнительные расходы, и снижает Ваше налоговое бремя. Амортизация возможна для сдаваемых в аренду или используемых в коммерческих целях домов и квартир. Важно отметить, что амортизируется только стоимость здания - стоимость земельного участка не подлежит амортизации в налоговом отношении.
Для объектов, построенных после 31 декабря 1924 года, покупатели могут в течение 50 лет ежегодно списывать два процента от стоимости приобретения без учета земельного участка.
Beispiel
При цене покупки без учета земельного участка в 200.000 евро налогооблагаемый доход уменьшается на 4.000 евро (2 процента от 200.000 евро). При предполагаемой личной налоговой ставке 35 процентов экономия на налогах составит 1.400 евро в год. Если недвижимость покупается или продается в течение года, годовая амортизация рассчитывается пропорционально времени.
Чтобы стимулировать строительство новых арендных квартир в нижнем и среднем ценовом сегменте, законодатель в 2019 году принял новое временное специальное списание в соответствии с § 7b EStG.
- Специальное списание 7b составляет 5 % от затрат на приобретение или строительство до 2.000 евро за кв. м жилой площади в год приобретения или строительства и в последующие три года. Дополнительно можно списать линейную амортизацию в размере 2 % в год, которая, однако, рассчитывается на другой основе - фактические затраты на приобретение или строительство (§ 7 Abs. 4 EStG).
- Поддерживаются только здания, стоимость строительства которых не превышает 3.000 евро за квадратный метр жилой площади. Однако субсидируются только строительные затраты до 2.000 евро за квадратный метр жилой площади. Субсидируемая недвижимость должна быть сдана в аренду минимум на 10 лет; ограничения по арендной плате не предусмотрены. Субсидируется не только новое строительство жилья, но и создание новых квартир в существующих зданиях, например, мансардные надстройки или пристройки.
Для специального списания необходимо учитывать определенную дату - и эта дата - 31.12.2021! Поддерживаются только инвестиции, для которых заявление на строительство было подано в период с 01.09.2018 по 31.12.2021. Если заявление на строительство не требуется, уведомление о строительстве должно быть подано до 31.12.2021. Для арендного жилья, которое может быть построено без заявления на строительство или уведомления о строительстве в соответствии со строительными нормами, можно ориентироваться на дату начала строительных работ (письмо BMF от 21.09.2021, IV C 3 - S 2197/19/10009 :009).
- Для получения специального списания дата завершения не имеет значения. Специальные списания могут быть использованы даже в том случае, если завершение произошло после 31.12.2021. Однако специальное списание может быть произведено впервые в год завершения или приобретения. Для здания, завершенного в 2022 году на основании заявления на строительство/уведомления о строительстве, поданного в 2020 году, и приобретенного в год завершения с помощью договора купли-продажи, покупатель может воспользоваться специальным списанием.
- Период субсидирования ограничен не только датой подачи заявления на получение разрешения на строительство или уведомления о строительстве, но и годом последнего использования специального списания 7b. Таким образом, последнее использование специального списания возможно в 2026 году. С 2027 года специальные списания 7b больше не возможны, даже если период амортизации еще не истек. Это должно способствовать быстрому созданию жилых помещений, как предусмотрено в правилах.
(2022): Что такое амортизация?
Что означает амортизация в соответствии с § 7 абз. 4 Закона о подоходном налоге?
Амортизация в соответствии с § 7 Abs. 4 EStG описывает линейную амортизацию, которая может быть использована для любого здания, сдаваемого в аренду или используемого в коммерческих целях. Для домов, построенных до 31.12.1924, покупатель может списывать 2,5 процента в течение 40 лет. Для объектов, построенных после 31.12.1924, покупатели могут списывать 2 процента от стоимости приобретения без учета земельного участка в качестве рекламных расходов в течение 50 лет. Период амортизации начинается заново с каждым покупателем, даже если предыдущий покупатель уже списывал здание. Амортизация начинается в год покупки или завершения строительства, но за этот год только пропорционально.
(2022): Что означает амортизация в соответствии с § 7 абз. 4 Закона о подоходном налоге?
Что означает амортизация в соответствии с § 7 абз. 5 Закона о подоходном налоге?
Амортизация в соответствии с § 7 Abs. 5 EStG обозначает дегрессивную амортизацию, с помощью которой застройщики или покупатели новых зданий или квартир могут списывать их в первые годы по высокой ставке. Дегрессивная амортизация для недвижимости с заявлением на строительство или договором купли-продажи от 01.01.2006 больше не возможна. С тех пор разрешена только линейная амортизация.
Для предыдущих приобретений действуют следующие ставки амортизации:
Заявление на строительство/договор купли-продажи с 30.07.1981 по 28.02.1989 и с 01.01.1996
- В первые восемь лет: 5 процентов
- Следующие 6 лет: 2,5 процента
- Следующие 36 лет: 1,25 процента
Заявление на строительство/договор купли-продажи с 01.01.2004 по 31.12.2005
- Первые 10 лет: 4 процента
- Следующие 8 лет: 2,5 процента
- Следующие 32 года: 1,25 процента
Заявление на строительство/договор купли-продажи с 01.03.1989 по 31.12.1995
- Первые 4 года: 7 процентов
- Следующие 6 лет: 5 процентов
- Следующие 6 лет: 2 процента
- Следующие 24 года: 1,25 процента
(2022): Что означает амортизация в соответствии с § 7 абз. 5 Закона о подоходном налоге?
