Что относится к доходам от аренды и лизинга?

Что относится к доходам от аренды и лизинга (бланк V), регулируется Законом о подоходном налоге. В § 21 EStG указаны следующие виды доходов:

• Доходы от аренды и лизинга недвижимого имущества (земельные участки, здания, части зданий, суда, зарегистрированные в судовом реестре)
• Доходы от аренды и лизинга прав, приравненных к земельной собственности (например, право застройки, право на добычу полезных ископаемых)
• Доходы от аренды и лизинга имущественных комплексов, в частности движимого имущества предприятия (например, инвентарь для коммерческих предприятий, сельскохозяйственных предприятий или практик свободных профессий)
• Доходы от временного предоставления прав, в частности авторских прав на литературные, художественные и промышленные произведения
• Доходы от продажи требований по арендной плате

Не относятся к доходам от аренды доходы, полученные от аренды отдельных движимых объектов. Это относится, например, к аренде отдельных предметов мебели, чартеру лодок, не зарегистрированных в судовом реестре, или временной передаче в аренду частных транспортных средств, например, для поездки в отпуск.

(2022): Что относится к доходам от аренды и лизинга?

Должен ли я указывать доход от сдачи в аренду через AirBnB и другие платформы?

Если Вы сдаёте в аренду отдельные комнаты в собственной или арендованной квартире, которую Вы используете сами, то Вы получаете доход от аренды и лизинга, который необходимо указать в налоговой декларации.

Доход от аренды через интернет-платформы облагается налогом

• если доход от аренды превышает необлагаемый лимит в 520 евро.
• если общий доход превышает базовый необлагаемый минимум.
• если субаренда осуществляется на коммерческой основе.

Необлагаемый лимит в 520 евро в год

В целях упрощения Вы можете оставить доход от аренды менее 520 евро за налоговый период необлагаемым налогом (R 21.2 Abs. 1 EStR). Однако сумма в 520 евро не является необлагаемой суммой, а является лимитом, т.е. если Ваш доход от аренды превышает эту сумму хотя бы на один евро, Вы должны указать и обложить налогом весь доход в налоговой декларации.

Если доход от субаренды скрыт или налоговая декларация не подана, это считается уклонением от уплаты налогов. Налоговые преступления могут преследоваться задним числом до 10 лет.

Внимание: В настоящее время налоговое управление Гамбурга указывает на то, что порталы аренды обязаны предоставлять данные арендодателей налоговым органам.

Базовый необлагаемый минимум

Если общий доход от всех видов деятельности ниже базового необлагаемого минимума, налоги не взимаются. 2022 базовый необлагаемый минимум составляет 9.744 евро для одиноких и 19.488 евро для женатых.

Коммерческая аренда

Доход от аренды и лизинга подлежит налогу на прибыль, если помимо чистой аренды предоставляются необычные дополнительные услуги. К таким необычным дополнительным услугам относятся, среди прочего, персонал, завтрак или ежедневное обслуживание номеров. Уборка номера или предоставление постельного белья и полотенец не считаются дополнительными услугами. В этом случае Вы должны указать доход от Вашей арендной деятельности в приложении G.

(2022): Должен ли я указывать доход от сдачи в аренду через AirBnB и другие платформы?

Какие расходы я могу заявить как расходы на привлечение доходов?

К расходам на аренду при субаренде относятся, в том числе:

• Арендная плата
• Дополнительные расходы, такие как отопление, вода, земельный налог
• Расходы на ремонт и обслуживание

Все расходы должны быть пропорционально перерассчитаны на квадратные метры субарендованных помещений, если они не могут быть напрямую отнесены к субаренде.

Пример: Если квартира имеет площадь 100 кв. м, а сдаваемая комната — 20 кв. м, то 20% расходов на аренду и дополнительные расходы могут быть учтены как расходы, связанные с получением дохода.

К расходам, которые напрямую связаны с субарендой, относятся, например, платежи за онлайн-платформы такие как Airbnb, 9flats или wimdu, затраты на приобретение мебели или услуги мастеров, если они были понесены исключительно из-за субаренды. Все расходы должны быть подтверждены документально. Если для уборки сдаваемых помещений нанимается домашний помощник, платежи должны производиться безналичным путем (банковским переводом), чтобы быть признанными в налоговом отношении.

Внимание: В настоящее время налоговое управление Гамбурга указывает на то, что порталы аренды обязаны предоставлять данные арендодателей в налоговые органы.

(2022): Какие расходы я могу заявить как расходы на привлечение доходов?

Как учитываются общие помещения?

Общие помещения (например, коридор, ванная) в квартире, сдаваемой в субаренду, которые могут использоваться гостями с ночёвкой, не могут быть учтены в расчёте только на основе соотношения жилой площади.

Доля жилой площади этих помещений должна быть дополнительно распределена на количество проживающих в домохозяйстве.

Пример: Общие помещения занимают в 100-кв.м квартире 30 кв.м, и в квартире живут, помимо арендодателя, её дочь и субарендатор. В этом случае можно заявить 10% (30 кв.м / 100 кв.м / 3 человека) расходов на общие помещения.

(2022): Как учитываются общие помещения?

Что мне нужно знать о доходах от аренды?

Как арендодатель, Вы должны облагать налогом основную арендную плату и дополнительные расходы, переложенные на арендаторов, как дополнительный доход. Затраты, связанные с этим, Вы можете вычесть из налогооблагаемой базы как расходы на рекламу.

Примеры арендного дохода:

• Арендная плата за квартиры или комнаты
• Арендная плата за гаражи/парковочные места
• Дополнительные расходы, переложенные на арендатора
• Аренда рекламных площадей и мест для автоматов
• Проценты по сберегательным договорам на строительство
• Компенсация арендатора при досрочном расторжении договора аренды
• Арендная плата за незастроенные земельные участки
• Доходы от права застройки

Если арендный доход в год составляет менее 520 евро (например, при субаренде), Вы можете не указывать его в своей налоговой декларации. Доходы до этого предела, полученные от временной аренды, освобождаются от подоходного налога. Это также относится к временной субаренде части собственной арендованной квартиры. В этом случае соответствующие расходы на рекламу также не могут быть учтены.

(2022): Что мне нужно знать о доходах от аренды?

Что мне нужно знать о сдаче в аренду квартиры для отдыха?

Если Вы хотите заявить о налоговых вычетах на Ваш дачный домик, Вам придется преодолеть довольно высокие барьеры, поскольку налоговые органы участвуют только в том случае, если основное внимание уделяется сдаче недвижимости в аренду. Для этого необходимо продемонстрировать налоговой инспекции намерение получить прибыль. Ведь расходы и убытки от владения дачной недвижимостью можно списать с налогов только в том случае, если основное внимание уделяется получению прибыли от аренды. Однако здесь возникает большая проблема. Если Вы не можете убедительно доказать налоговой инспекции, что с помощью дачной недвижимости планируется получение дохода, это считается "хобби", и налоговая экономия не будет предоставлена. Проще всего доказать намерение получить прибыль, если сначала вообще не использовать дачную недвижимость самостоятельно. Это можно продемонстрировать налоговой инспекции, например, с помощью договора с агентом, который исключает личное использование в течение всего года. Кроме того, налоговой инспекции необходимо продемонстрировать намерение получить прибыль от аренды:

Согласно решению Федерального финансового суда (номер дела: IX R 57/02), недвижимость должна быть сдана в аренду как минимум на 75 процентов от местного времени аренды. Если такое время аренды не может быть достигнуто, необходимо предоставить прогноз доходности на 30-летний период, который покажет, что в этот период может быть получен излишек арендной платы (BFH: номер дела IX R 97/00). Этот прогноз доходности также должен быть представлен, если дачная недвижимость будет использоваться в личных целях. Если прогноз показывает, что излишек за 30-летний период не ожидается, расходы на рекламу не будут признаны. В этом случае доход от аренды также не облагается налогом. Если прогноз доходности дает положительный результат, налоговая инспекция должна признать расходы. При этом периоды аренды, подлежащие вычету, соотносятся с периодами личного использования, не подлежащими вычету. Чем дольше срок аренды, тем больше можно списать. При этом в период аренды может быть включен возможный простой, например, если заранее точно определено, когда дачная недвижимость будет использоваться самостоятельно. В противном случае простой распределяется в соответствии с соотношением аренды и личного использования.

Совет: Что означает "местное время аренды"? На какие цифры следует ориентироваться? В настоящее время Федеральный финансовый суд рассмотрел этот вопрос и вынес решение, которое может помочь владельцам дачных объектов. При определении сравнительного показателя для коэффициента загрузки следует учитывать только местное время аренды дачных объектов, а не всех гостиничных предприятий города. Поэтому сравнительный показатель значительно ниже, чем предполагала налоговая администрация (решение BFH от 26.05.2020, IX R 33/19).

Если налоговая инспекция признает все пункты, то расходы на приобретение и финансирование, а также на отопление, электроэнергию или ремонт могут быть списаны с налогов. Поскольку особенно в первые годы, например, из-за процентов по кредитам, расходы превышают доходы, убыток может уменьшить налогооблагаемый доход.

Актуально: Федеральный финансовый суд высказал свое мнение по вопросу о том, как поступать, если арендодатель владеет дачным домом, в котором находятся несколько квартир, и они используются по-разному в течение многих лет, например, сначала для долгосрочной аренды, а затем как дачные квартиры? Следует ли в этом случае проверять намерение получить прибыль для каждой квартиры отдельно или для всей недвижимости?

(2022): Что мне нужно знать о сдаче в аренду квартиры для отдыха?