Аренда: поездки к объекту аренды обычно подлежат вычету в полном объеме
Арендодатели должны регулярно ездить к своему объекту аренды, чтобы проверить его состояние, провести ремонт, решить проблемы с арендаторами, провести просмотры с потенциальными арендаторами, выполнить работы в саду и т. д. В соответствии с § 9 абз. 3 Закона о подоходном налоге для поездок в связи с доходами от аренды действуют те же правила, что и для работников при поездках на работу.
Следовательно, применяется надбавка за расстояние, если объект аренды считается первым местом работы. Но когда это так? В настоящее время Федеральный финансовый суд постановил, что арендодатели могут списывать поездки к своим объектам аренды как командировочные расходы в размере 0,30 евро за километр в качестве рекламных расходов. Поскольку, как правило, арендодатель посещает объект аренды только через определенные промежутки времени, например, для контроля, административных задач, ремонта, при смене арендаторов или для снятия показаний счетчиков (постановление Федерального финансового суда от 01.12.2015, IX R 18/15).
Исключение: Однако, если объект аренды в исключительных случаях считается регулярным местом работы арендодателя, применяется только менее выгодная надбавка за расстояние в размере 0,30 евро за километр (0,35 евро с 21-го километра). Поскольку даже при доходах от аренды и сдачи внаем арендодатель может иметь регулярное место работы на объекте аренды, если он посещает свой объект аренды не только время от времени, но с определенной регулярностью и постоянно. Это происходит в случае необычно большого количества поездок и практически ежедневного присутствия (постановление Федерального финансового суда от 01.12.2015, IX R 18/15).
Случай: Арендодатель отремонтировал несколько квартир и многоквартирный дом и посетил строительные площадки 165 и 215 раз в год соответственно. Из-за большого количества поездок к двум объектам налоговая инспекция пришла к выводу, что арендодатель имеет регулярное место работы на объектах аренды. Поэтому, по мнению налоговой инспекции, транспортные расходы можно было вычесть только в размере надбавки за расстояние. Федеральный финансовый суд поддержал налоговую инспекцию.
Lohnsteuer kompakt
В настоящее время также вынесено решение Финансового суда Кёльна (решение от 19.02.2020, 1 K 1209/18) по этому вопросу. Случай: Налогоплательщик владел двумя многоквартирными домами. Он заявил о своих поездках к обоим объектам по фактическим расходам. При этом он предполагал, что для каждого объекта имеется первое место работы. Финансовый суд Кёльна постановил: Первое место работы находится там, где арендодатель выполняет не менее 1/3 своих обязанностей. Однако расходы на поездки между объектами должны рассчитываться по фактическим расходам или 0,30 евро за километр. Это не поездки между домом и первым местом работы, а поездки между двумя первыми местами работы.
Если Вы частично строите здание собственными силами, транспортные расходы на строительную площадку относятся к производственным затратам на здание. В этом случае поездки не рассчитываются по надбавке за расстояние, а по командировочной ставке 30 центов за километр или по фактическим расходам. Это было разъяснено Федеральным финансовым судом 20 лет назад (постановление Федерального финансового суда от 10.05.1995, IX R 73/91).
(2022): Аренда: поездки к объекту аренды обычно подлежат вычету в полном объеме
Что такое профессиональные расходы в связи с арендой и сдачей внаем недвижимости?
Из Ваших доходов от аренды и лизинга Вы можете вычесть понесенные в связи с этим расходы на рекламу. Расходы на рекламу — это затраты, связанные с приобретением, обеспечением и сохранением недвижимости. Эти расходы вычитаются из арендных доходов. Положительный результат, то есть прибыль, увеличивает сумму Вашего налогового бремени. Отрицательный результат приводит к экономии налогов.
Убыток от аренды и лизинга, возникший из-за высоких расходов на рекламу, может быть зачтен против других положительных доходов. Решающее значение для внесения расходов на рекламу в налоговую декларацию имеет момент оплаты. Когда были понесены расходы или когда Вы получили счет, как правило, не имеет значения.
Вы также можете заявить расходы на рекламу, если недвижимость еще не сдается в аренду. Однако для этого должно быть намерение сдачи в аренду. Если Вы это сделаете, налоговая инспекция сначала признает расходы, но составит налоговое уведомление только предварительно. Если Вы не сдаете недвижимость в аренду, налоговая инспекция может отменить вычет расходов на рекламу.
(2022): Что такое профессиональные расходы в связи с арендой и сдачей внаем недвижимости?
Какие расходы я могу списать как расходы на привлечение доходов?
Если Вы сдаёте недвижимость в аренду, Вы можете вычесть все расходы, связанные с недвижимостью, как расходы на рекламу. К ним относятся, в частности, следующие расходы:
- Налог на землю
- Процентные платежи по кредиту
- Амортизация
- Страховые взносы
- Расходы на электроэнергию, воду и отопление, канализацию, вывоз мусора и т. д.
- Расходы на услуги домоправителя и управление домом
- Косметический ремонт
- Расходы на мебель при меблированной аренде
- Транспортные расходы до квартиры
Вы можете указать дополнительные расходы, которые оплачиваются арендатором, как расходы на рекламу, если они учитываются как доход в налоговой декларации.
(2022): Какие расходы я могу списать как расходы на привлечение доходов?
Может ли быть списан рабочий кабинет в рамках деятельности по сдаче в аренду?
Управление недвижимостью или крупным капиталом не является "профессиональной или предпринимательской деятельностью", однако положения § 4 Abs. 5 Nr. 6b EStG о рабочем кабинете применяются здесь по аналогии (§ 9 Abs. 5 EStG). Это означает, что для определения центра деятельности следует учитывать не "всю профессиональную и предпринимательскую деятельность", а "всю деятельность, направленную на получение дохода" налогоплательщика (решение BFH от 27.03.2009, BStBl. 2009 II S. 850).
Таким образом, если человек работает по основной профессии и дополнительно выполняет административные задачи в рабочем кабинете, у него "нет другого рабочего места". Если человек не работает, а использует рабочий кабинет исключительно для управления своим имуществом, то это может быть "центр" его деятельности.
Рабочий кабинет признается налоговыми органами только в том случае, если он действительно "необходим" для получения дохода. Администрация опирается на более раннее решение BFH от 27.09.1996 (BStBl. 1997 II S. 68). Поэтому имущество должно быть значительных размеров, чтобы было правдоподобно, что рабочий кабинет используется исключительно для административной деятельности. НО: В настоящее время Федеральный финансовый суд изменил свою точку зрения. Теперь "необходимость" домашнего рабочего кабинета не имеет значения. "Необходимость" не является признаком для вычета. Таким образом, рабочий кабинет может быть вычтен, если помещение используется почти исключительно в профессиональных целях. Временной объем офисной работы не имеет значения (решение BFH от 03.04.2019, VI R 46/17).
Таким образом, рабочий кабинет для управления недвижимостью может быть вычтен как расходы на рекламу в доходах от аренды, если помещение используется почти исключительно для административной деятельности. Однако, если рабочий кабинет не используется почти исключительно для получения дохода, расходы на рабочий кабинет не могут быть вычтены как расходы на рекламу, даже частично.
BFH отклоняет разделение расходов и частичный вычет расходов на рекламу (решение BFH от 16.02.2016, IX R 23/12).
Случай: Пенсионер с пенсией по возрасту и доходами от капитала управляет в домашнем рабочем кабинете 2 объектами аренды с 9 квартирами и 5 гаражами, которые сдаются в аренду другим лицам, а не арендаторам. В этом случае рабочий кабинет не является "центром", поэтому возможен только ограниченный вычет расходов на рекламу до 1.250 евро (если помещение используется только в целях аренды). Однако, поскольку помещение также использовалось на 40 процентов в личных целях, Федеральный финансовый суд не признал расходы на рабочий кабинет как расходы на рекламу, даже на 60 процентов.
(2022): Может ли быть списан рабочий кабинет в рамках деятельности по сдаче в аренду?
