Могу ли я вычесть проценты по задолженности, если я привлек заемные средства для финансирования недвижимости?
Вы можете вычесть начисленные проценты по задолженностям как расходы на привлечение капитала, если соответствующий кредит используется для финансирования затрат на приобретение или производство, а также расходов на содержание и т. п. арендованной недвижимости. Вы также можете вычесть другие финансовые расходы, связанные с Вашей арендованной недвижимостью. К ним относятся, например:
- Регистрация ипотеки
- Проценты по кредиту до завершения строительства недвижимости
- Комиссии и вознаграждения банку
- Гонорары нотариусу или земельному кадастру
Вы можете указать расходы в налоговой декларации в том году, в котором они были оплачены. Вы не можете вычесть суммы погашения Вашей ипотеки или кредита.
(2022): Могу ли я вычесть проценты по задолженности, если я привлек заемные средства для финансирования недвижимости?
Какие расходы на рекламу могу я списать?
Все расходы, которые Вы несете в связи с арендованной недвижимостью, Вы можете списать как расходы на рекламу. К ним относятся, в частности, следующие затраты:
- Административные расходы
- Расходы на услуги риэлтора, жилищные расходы, объявления или сервис по аренде
- Проценты по кредиту
- Амортизация
- Земельный налог
- Комиссия за ведение счета, проценты по овердрафту и т. д.
- Страхование (ответственность, пожар, вода и т. д.)
- Расходы на электроэнергию для освещения дома
- Отопление и горячая вода
- Расходы на канализацию, вывоз мусора, услуги трубочиста, уборку улиц
- Расходы на услуги домоуправляющего (также управление и уборка дома)
- Поездки к квартире, к риэлтору или на собрание собственников
- Косметический ремонт
Важно
Дополнительные расходы, которые Вы рассчитываете с Вашими арендаторами, Вы можете указать в Вашей налоговой декларации как расходы на рекламу, только если Вы также укажете их как доходы от аренды и лизинга.
(2022): Какие расходы на рекламу могу я списать?
Продажа недвижимости: подлежат ли вычету проценты по задолженности?
При продаже арендованной недвижимости выручка от продажи обычно используется для погашения остатка кредита. Однако может случиться так, что выручки от продажи недостаточно для погашения долга, и кредит все еще необходимо выплачивать. Это явление часто наблюдается в инвестиционных моделях с неликвидной недвижимостью и инвестиционными объектами в новых федеральных землях. Следует различать два следующих случая:
(1) Проценты по задолженности для финансирования затрат на приобретение/строительство
Если затраты на приобретение или строительство арендного объекта были профинансированы за счет кредита и выручки от продажи недостаточно для их погашения, продолжающиеся проценты по задолженности могут быть вычтены как последующие расходы на рекламу в доходах от аренды и лизинга. Поскольку связь между остатком кредита и предыдущими доходами от аренды сохраняется после продажи, если выручки от продажи недостаточно для погашения кредита (постановление BFH от 20.06.2012, IX R 67/10).
Tipp
Не имеет значения, произошла ли продажа недвижимости в течение 10 лет после ее приобретения и, следовательно, является налогооблагаемой сделкой, или продажа произошла после десятилетнего срока и остается необлагаемой налогом (постановление BFH от 08.04.2014, IX R 45/13).
(2) Проценты по задолженности для финансирования расходов на содержание
Если обширные ремонтные работы были профинансированы за счет кредита, они представляют собой расходы на содержание и могли быть вычтены как рекламные расходы в период аренды, например, модернизация квартиры, замена системы отопления, обновление крыши.
- При продаже арендного объекта до 2014 года проценты по задолженности могли - и могут по-прежнему - вычитаться как последующие рекламные расходы после окончания аренды или после продажи дома. То, как была использована выручка от продажи, не имело значения (постановление BFH от 12.10.2005, IX R 28/04).
- При продаже арендного объекта после 01.01.2014 действует более строгое правило: теперь проценты по задолженности для финансирования расходов на содержание после продажи арендного объекта признаются как последующие рекламные расходы от аренды и лизинга только в том случае, если выручки от продажи недостаточно для погашения кредита (письмо BMF от 15.01.2014, BStBl. 2014 I S. 108).
(2022): Продажа недвижимости: подлежат ли вычету проценты по задолженности?
Когда налоговая инспекция признает дисажио уменьшающим налог?
При финансировании дома или квартиры с помощью кредита часто оговаривается дисажио. Дисажио, также называемое дамнум, удерживается из суммы кредита и является своего рода авансовым платежом по процентам. Это снижает процентную ставку и ежемесячные платежи в течение периода, за который дисажио было уплачено авансом.
Недостаток заключается в том, что из-за невыплаченного дисажио, возможно, потребуется взять более крупный кредит, который нужно будет облагать процентами и погашать, чем при кредите без дисажио. Однако есть и значительное преимущество: если дом или квартира сдаются в аренду, дисажио может быть полностью вычтено как расходы на рекламу, если оно является "рыночным" (§ 11 Abs. 2 Satz 4 EStG).
С 2004 года дисажио при фиксированной процентной ставке на срок не менее пяти лет может быть немедленно вычтено как расходы на рекламу только в размере 5 % от суммы кредита. Сумма, превышающая этот предел, должна быть распределена на период фиксированной процентной ставки или - если он отсутствует - на срок действия кредита (письмо Федерального министерства финансов от 20.10.2003, BStBl. 2003 I S. 546).
Недавно Федеральный финансовый суд постановил, что даже дисажио выше 5 % может быть "рыночным" и, следовательно, вычитаемым как расходы на рекламу.
Таким образом, рыночное дисажио, которое должно быть уплачено по кредиту сроком более пяти лет, не распределяется на срок действия кредита, а может быть полностью вычтено в год платежа. Дисажио в размере 10 % при 10-летнем сроке кредита может быть вполне "рыночным" и, следовательно, полностью вычитаемым (постановление BFH от 08.03.2016, IX R 38/14).
- Термин "рыночный" относится к конкретному дисажио. В отношении изложенной функции дисажио рыночность определяется размером дисажио по отношению к сумме и сроку кредита, в зависимости от текущих условий на кредитном рынке: что является рыночным, определяется по текущим условиям на кредитном рынке в отношении конкретного финансируемого объекта. Привязка рыночности к фиксированной процентной ставке не рассматривается.
- Рыночное дисажио следует отличать от "необычных" структур, которые не соответствуют обычным условиям на текущем кредитном рынке. Когда это имеет место, является вопросом фактической оценки судом.
- Если процентное соглашение и соглашение о дисажио заключено с коммерческим банком, как с независимой третьей стороной, это указывает на рыночность. Учитывая обычное обязательство коммерческих банков по контролю рисков, процентные структуры, согласованные с коммерческим банком, обычно считаются соответствующими условиям кредитного рынка. Это предположение может быть опровергнуто, если имеются особые обстоятельства, указывающие на выход за рамки обычных условий кредитного рынка. Такие обстоятельства могут включать, например, особую кредитную недобросовестность заемщика, особые личные отношения между участниками или совершенно нетипичные условия договора.
(2022): Когда налоговая инспекция признает дисажио уменьшающим налог?
