Ce sunt amortizările?
Cu așa-numita amortizare, puteți deduce costurile de achiziție sau construcție ale clădirii, apartamentului sau lucrărilor de construcție ca cheltuieli profesionale pe parcursul mai multor ani. Partea anuală dedusă se numește amortizare sau deducere pentru uzură (AfA).
Amortizarea este considerată cheltuială profesională, la fel ca și costurile de renovare și costurile suplimentare, și reduce astfel povara fiscală. Amortizarea este posibilă pentru case și apartamente închiriate sau utilizate în scopuri comerciale. Este important de reținut că doar valoarea clădirii poate fi amortizată - valoarea terenului nu se depreciază fiscal.
Se face distincție între amortizarea liniară, amortizarea degresivă și amortizarea specială conform § 7b EStG, pentru care se aplică condiții diferite și "reguli de aplicare" diferite în timp.
1. Amortizarea liniară
La obiectele construite după 31 decembrie 1924, cumpărătorii pot deduce 2% din costurile de achiziție fără teren din impozit timp de 50 de ani. La un preț de achiziție fără teren de 200.000 Euro, venitul impozabil este redus cu 4.000 Euro (2% din 200.000 Euro). La un presupus procentaj personal de impozitare de 35%, economia fiscală este de 1.400 Euro pe an. Dacă imobilul este cumpărat sau vândut în cursul anului, amortizarea anuală se aplică proporțional.
La obiectele construite înainte de 1.1.2025, cumpărătorii pot deduce 2,5% din costurile de achiziție fără teren din impozit timp de 40 de ani.
Actual: La obiectele construite după 31.12.2022 (finalizate), cumpărătorii pot deduce 3% din costurile de achiziție fără teren din impozit timp de 33 1/3 ani.
2. Amortizarea degresivă pentru clădiri rezidențiale
Datorită lipsei acute de locuințe și a crizei din sectorul construcțiilor, a fost reintrodusă o amortizare degresivă pentru noile clădiri de locuințe închiriate. Concret: Începând cu 1.10.2023, există o amortizare degresivă pentru clădirile rezidențiale închiriate, dacă în perioada 1.10.2023 - 30.9.2029 începe construcția sau se încheie contractul de vânzare și clădirea este achiziționată până la sfârșitul anului finalizării. Amortizarea degresivă este de 6% din valoarea reziduală respectivă (§ 7 alin. 5a EStG). Amortizarea degresivă se aplică și proiectelor de construcție pentru care există deja o autorizație de construcție, dar care nu au început încă. Amortizarea degresivă poate fi solicitată pentru toate clădirile rezidențiale situate într-un stat membru al UE/SEE. Nu este prevăzută o limitare la clădirile rezidențiale din țară.
Atâta timp cât se efectuează amortizarea degresivă, nu sunt permise deduceri pentru uzură tehnică sau economică extraordinară. Dacă acestea apar, se poate trece la amortizarea liniară conform § 7 alin. 4 nr. 2a EStG (3% anual). Contribuabilul ar trebui să aibă oricum un drept de opțiune de a trece la amortizarea liniară conform § 7 alin. 4 nr. 2a EStG. Amortizarea liniară se efectuează după schimbare pe baza valorii reziduale. Valoarea reziduală se calculează din costurile inițiale de achiziție și construcție reduse cu amortizările anterioare. Dacă după trecerea la amortizarea liniară durata reală de utilizare este mai mică decât durata obișnuită de utilizare de 33 de ani, aceasta poate fi luată în considerare. Aceasta înseamnă că rata de amortizare este mai mare de 3% (§ 7 alin. 4 fraza 2 EStG).
3. Amortizarea specială conform § 7b EStG
Pentru a stimula construcția de noi locuințe de închiriat în segmentul de prețuri mici și medii, legiuitorul a introdus în 2019 o amortizare specială limitată în timp conform § 7b EStG, care a fost reluată în 2022.
3. A. Amortizare pentru cerere de construcție între 1.9.2018 și 31.12.2021
Amortizarea specială 7b este de 5% din costurile de achiziție sau construcție până la 2.000 Euro pe metru pătrat de suprafață locuibilă în anul achiziției sau construcției și în următorii trei ani. În plus, este posibilă o amortizare liniară de 2% pe an, bazată pe costurile reale de achiziție sau construcție (§ 7 alin. 4 EStG).
Sunt eligibile clădirile ale căror costuri de construcție nu depășesc 3.000 Euro pe metru pătrat de suprafață locuibilă. Imobilul finanțat trebuie închiriat timp de cel puțin 10 ani, fără limită de chirie. Acest lucru se aplică atât construcțiilor noi, cât și extinderii locuințelor în clădiri existente, cum ar fi mansardele și extinderile.
Data limită pentru amortizarea specială este 31.12.2021. Cu toate acestea, poate fi solicitată pentru prima dată în anul finalizării sau achiziției. Perioada de finanțare este limitată până în 2026 pentru a promova crearea rapidă de locuințe.
3. B. Amortizare pentru cerere de construcție între 1.1.2023 și 31.12.2026
Amortizarea specială conform § 7b EStG are scopul de a promova construcția de locuințe de închiriat. În detaliu:
Sunt eligibile locuințele de închiriat pentru care cererea de construcție este depusă între 1.1.2023 și 31.12.2026 sau se face o notificare corespunzătoare de construcție.
Amortizarea specială este de 5% din costurile de achiziție sau construcție până la baza de calcul eligibilă în primii patru ani. În plus, este posibilă o amortizare liniară de 2% pe an, bazată pe costurile reale de achiziție sau construcție.
Sunt eligibile costurile de achiziție sau construcție până la 2.500 Euro pe metru pătrat de suprafață locuibilă și clădiri ale căror costuri de construcție nu depășesc 4.800 Euro pe metru pătrat de suprafață locuibilă. Achiziția unei astfel de locuințe trebuie să aibă loc până la sfârșitul anului finalizării.
Amortizarea specială este legată de cerințe de eficiență. Clădirea trebuie să îndeplinească criteriile pentru o "casă de eficiență 40" cu clasă de sustenabilitate/nivel de eficiență 40 și să obțină "Sigiliul de calitate pentru clădiri sustenabile" (QNG). Acest lucru are scopul de a promova calitatea ecologică și socioculturală.
Sfat: Datorită evoluțiilor incerte ale costurilor de construcție, ar putea exista modificări viitoare ale referințelor de cost. Acest aspect este deja menționat în expunerea de motive a legii.
Sfat: Respectarea ajutoarelor de minimis este necesară, dar doar pentru antreprenorii eligibili. Proprietarii nu sunt supuși acestor cerințe.
Sfat: Locuințele nou construite în 2022 ca urmare a unei notificări de construcție sau a unei cereri de construcție sunt excluse de la § 7b EStG.
(2023): Ce sunt amortizările?
Ce înseamnă amortizarea în conformitate cu § 7 alin. 5 EStG?
Amortizarea conform § 7 alin. 5 EStG se referă la amortizarea degresivă, care permite proprietarilor sau cumpărătorilor de clădiri sau apartamente noi să amortizeze cu o rată ridicată în primii ani. Amortizarea degresivă nu mai este posibilă pentru imobilele cu o cerere de construcție sau un contract de vânzare-cumpărare începând cu 1.1.2006. De atunci, este permisă doar amortizarea liniară.
Pentru achizițiile anterioare se aplică următoarele rate de amortizare:
Cerere de construcție/contract de vânzare-cumpărare de la 30.7.1981 până la 28.2.1989 și de la 1.1.1996
- În primii opt ani: 5 la sută
- Următorii 6 ani: 2,5 la sută
- Următorii 36 de ani: 1,25 la sută
Cerere de construcție/contract de vânzare-cumpărare de la 1.1.2004 până la 31.12.2005
- Primii 10 ani: 4 la sută
- Următorii 8 ani: 2,5 la sută
- Următorii 32 de ani: 1,25 la sută
Cerere de construcție/contract de vânzare-cumpărare de la 1.3.1989 până la 31.12.1995
- Primii 4 ani: 7 la sută
- Următorii 6 ani: 5 la sută
- Următorii 6 ani: 2 la sută
- Următorii 24 de ani: 1,25 la sută
Actual: Datorită lipsei de locuințe și crizei din sectorul construcțiilor, amortizarea degresivă pentru noile clădiri de locuințe închiriate a fost reintrodusă. Concret, aceasta înseamnă că, începând cu 1.10.2023 până la 30.9.2029, dacă începe construcția sau se încheie contractul de vânzare-cumpărare și clădirea este achiziționată până la sfârșitul anului de finalizare, este posibilă o amortizare degresivă de șase la sută din valoarea rămasă conform § 7 alin. 5a EStG. Această reglementare se aplică și proiectelor de construcție pentru care există deja o autorizație de construcție, dar care nu au început încă. Amortizarea degresivă poate fi solicitată pentru toate clădirile rezidențiale din statele membre ale UE/SEE, fără a fi limitată la clădirile din țară.
Cât timp se utilizează amortizarea degresivă, nu sunt permise amortizări datorate uzurii tehnice sau economice excepționale. Dacă apar astfel de uzuri, se poate trece la o amortizare liniară conform § 7 alin. 4 nr. 2a EStG, în care se deduc anual trei la sută. Contribuabilul are opțiunea de a trece la amortizarea liniară. După schimbare, valoarea rămasă se calculează pe baza costurilor inițiale de achiziție și producție minus amortizările anterioare. Dacă durata reală de utilizare după trecerea la amortizarea liniară este mai scurtă decât durata obișnuită de utilizare de 33 de ani, se poate utiliza o rată de amortizare mai mare de trei la sută (§ 7 alin. 4 fraza 2 EStG).
(2023): Ce înseamnă amortizarea în conformitate cu § 7 alin. 5 EStG?
